專(zhuān)家稱“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”說(shuō)不成立

據(jù)上海證券報(bào) 記者昨天從國(guó)土部相關(guān)研究機(jī)構(gòu)獲悉，自今年5月底國(guó)土資源部組織開(kāi)展了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，其結(jié)果是地價(jià)占房?jī)r(jià)比最低為5.3%，最高為58.6%，平均為23.2%，其中，東部地區(qū)平均為27%，高于其他區(qū)域。

“由于地王在各個(gè)城市不斷出現(xiàn)，使得一些開(kāi)發(fā)商、媒體不斷宣揚(yáng)地價(jià)是推高房?jī)r(jià)的主因，調(diào)查再次說(shuō)明事實(shí)并非如此。”一位土地專(zhuān)家說(shuō)，確鑿的數(shù)據(jù)已經(jīng)證明“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”是個(gè)偽命題。

據(jù)介紹，本次調(diào)查于今年5月底開(kāi)展，調(diào)查范圍為全國(guó)105個(gè)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)城市，調(diào)查方式為城市內(nèi)分區(qū)域隨機(jī)抽樣，對(duì)象主要是2006年以來(lái)取得土地且已進(jìn)入銷(xiāo)售階段（包括已售完）的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

據(jù)了解，在620個(gè)有效案例中，銷(xiāo)售房?jī)r(jià)最高為45000元/平方米，最低為1130元/平方米；地價(jià)占房?jī)r(jià)最低比例為5.3%，最高為58.6%，大多數(shù)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在15至30%之間。

記者注意到，其中占比最高的項(xiàng)目——河北石家莊新公爵，其土地2007年掛牌獲得，樓面地價(jià)為3869元/建筑平米，開(kāi)盤(pán)平均銷(xiāo)售價(jià)格為6600元/建筑平米，占比為58.62%；在接受調(diào)查的北京21個(gè)項(xiàng)目中，占比最低為14.33%，最高為51.36%；在上海6個(gè)項(xiàng)目中，占比最低為15.19%，最高為31.95%；在杭州市7個(gè)項(xiàng)目中，占比最低為32.67%，最高為50.81%。

“620個(gè)案例平均為23.2%，其中該比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。”研究報(bào)告指出，從我國(guó)土地市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看，最終影響地價(jià)高低的決定性因素主要是市場(chǎng)供求關(guān)系，而土地需求直接受開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的影響。

研究報(bào)告還指出，在招拍掛出讓土地時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)之間不同的報(bào)價(jià)主要基于各自對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期以及期望實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，預(yù)期房?jī)r(jià)扣除建安成本和利潤(rùn)后即為開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)。

“預(yù)期普遍向好則競(jìng)價(jià)激烈、‘價(jià)高者得’，反之則底價(jià)成交甚至流拍、流標(biāo)頻現(xiàn)。”研究報(bào)告說(shuō)。

報(bào)告指出，除預(yù)期因素外，近幾年部分城市出現(xiàn)個(gè)別樓面地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)即所謂“天價(jià)地”現(xiàn)象，與土地自身區(qū)位、其他行業(yè)資金進(jìn)入以及企業(yè)上市融資、資本運(yùn)營(yíng)等多種因素也密切相關(guān)，其中，“地段越好、房子越好賣(mài)”規(guī)律所導(dǎo)致的開(kāi)發(fā)企業(yè)間激烈競(jìng)爭(zhēng)是重要原因。(于祥明)