是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期拉動(dòng)了地價(jià)上揚(yáng)，這個(gè)話題越來(lái)越像“是蛋生雞還是雞生蛋”的悖論。
自從今年全國(guó)兩會(huì)上全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布一項(xiàng)調(diào)查稱，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高達(dá)到58.2%之后，房地產(chǎn)業(yè)界便開(kāi)始將房?jī)r(jià)過(guò)高歸咎于土地價(jià)格的高昂。
但這種結(jié)論始終未能得到土地管理部門(mén)的認(rèn)可。
來(lái)自國(guó)土部系統(tǒng)的一份最新報(bào)告顯示，近年來(lái)全國(guó)主要城市同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比基本保持在20%~40%之間。而如果考慮到地價(jià)增值有可能轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，地價(jià)房?jī)r(jià)比還要降低。
同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比，是指用當(dāng)前市場(chǎng)上的樓面地價(jià)水平（非開(kāi)發(fā)商剛拿地時(shí)的價(jià)格）與市場(chǎng)上銷(xiāo)售的房?jī)r(jià)水平相比。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)城市當(dāng)前的新房售價(jià)為10000元/平方米，而樓面地價(jià)為4000元/平方米的話，同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比即為40%。
地價(jià)增值轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
上述報(bào)告系由國(guó)土資源部土地利用管理司和中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院共同編寫(xiě)的《2008中國(guó)城市地價(jià)狀況》（下稱《地價(jià)狀況》），該報(bào)告對(duì)全國(guó)和各主要城市、重點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)走勢(shì)進(jìn)行了分析，同時(shí)對(duì)各界一直關(guān)注的地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系、房地產(chǎn)租價(jià)比關(guān)系等熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了專題報(bào)告。
近年來(lái)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地成本的地位日漸增大。在社會(huì)各界圍繞“地價(jià)是否推高房?jī)r(jià)”而激烈爭(zhēng)論之際，此報(bào)告的出爐引人關(guān)注。
在接受《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》采訪時(shí)，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松表示，目前進(jìn)行地價(jià)房?jī)r(jià)比的測(cè)算有兩種思路，同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比往往用于宏觀觀測(cè)市場(chǎng)價(jià)格水平和動(dòng)向。另一種是從商品房成本的角度，將土地獲取時(shí)的樓面地價(jià)水平與房屋開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)的房?jī)r(jià)相比，即成本地價(jià)房?jī)r(jià)比。
而《地價(jià)狀況》中公布的是同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比，旨在反映當(dāng)前市場(chǎng)上的地價(jià)水平占房?jī)r(jià)水平的比例關(guān)系。如果從開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)成本構(gòu)成角度分析，還會(huì)有較大差異。
“從購(gòu)置土地到商品房上市，其間通常會(huì)有3年左右的開(kāi)發(fā)時(shí)間，而這一期間，如果土地市場(chǎng)走勢(shì)是上漲的，那么這種上漲帶來(lái)的地價(jià)增值就有可能轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，即使考慮了地價(jià)款的利息支出，得出的地價(jià)房?jī)r(jià)比也會(huì)更低些�！壁w松稱。
對(duì)于土地增值誰(shuí)獲益，也有觀點(diǎn)辯解認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商也要為此繳納土地增值稅相關(guān)支出。但一位土地專家昨日對(duì)CBN表示，目前土地增值稅的征繳方式未盡完善，也時(shí)常會(huì)有開(kāi)發(fā)商拖欠。
地價(jià)房?jī)r(jià)比在20%~40%
趙松以北京、天津?yàn)槔硎荆鶕?jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)測(cè)算，兩個(gè)城市2008年底的同時(shí)點(diǎn)居住地價(jià)房?jī)r(jià)比分別為39.01%、36.05%。
而“以平均開(kāi)發(fā)期為3年進(jìn)行測(cè)算，成本地價(jià)房?jī)r(jià)比分別為24.44%、29.51%，可見(jiàn)，在近三年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)背景下，兩種地價(jià)房?jī)r(jià)比的差異達(dá)到10個(gè)百分點(diǎn)左右”。
監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度北京居住用地價(jià)平均為5707元/平方米。而據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2008年北京市四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為15581元/平方米，如果扣除政策性住房因素，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為16892元/平方米。
2008年，為掌控地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，國(guó)土部將國(guó)家級(jí)地價(jià)監(jiān)測(cè)城市由最早的35個(gè)重點(diǎn)城市逐步拓展到105個(gè)城市。這包括報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)用地審批的84個(gè)城市中尚未納入的城市，以及重點(diǎn)地區(qū)的部分城市。同時(shí)增加交易活躍地區(qū)監(jiān)測(cè)點(diǎn)(標(biāo)準(zhǔn)宗地)數(shù)量。
“就全國(guó)監(jiān)測(cè)城市的平均數(shù)據(jù)而言，近年來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例基本保持在20%~40%之間。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同的城市間，以及同一城市的不同區(qū)位間也存在較大差異�！壁w松稱。
