據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報 萬眾矚目的房價調(diào)控“殺手锏”物業(yè)稅，現(xiàn)實(shí)中正悄然變身為更具操作性的房產(chǎn)稅。本報獨(dú)家獲悉，今年上半年新的房產(chǎn)稅將擇機(jī)出臺。

    其核心內(nèi)容是，此前這一只針對商業(yè)地產(chǎn)的稅種，也將針對符合條件的居民自用房征收。

    房產(chǎn)稅目前的稅率是，如果一套房子的原值為100萬元，則一年需要繳納房產(chǎn)稅8400元；如果該房產(chǎn)出租，一年取得租金收入10萬元，則一年應(yīng)繳房產(chǎn)稅12000元。

    物業(yè)稅變形

    本報獲悉，央行、銀監(jiān)會、國稅總局、國土部、財政部、公安部等部門曾進(jìn)行過一次討論，就房產(chǎn)稅開征的時機(jī)、內(nèi)容和技術(shù)可行性進(jìn)行研究和協(xié)調(diào)。

    一位參會的人士說，目前地方政府財力緊缺已是不爭的事實(shí)，中央不得不考慮如何給地方政府培植一個穩(wěn)定的可觀的財源。過去一直在“空轉(zhuǎn)”當(dāng)中的物業(yè)稅設(shè)計為地方稅，考慮讓其成為地方主要收入的來源之一。

    但物業(yè)稅的推出存在太多無法逾越的阻力，如法律上的、制度設(shè)計上的、稅率測算上的，作為新稅種，它還必須通過全國人大的審批。

    而房產(chǎn)稅是已有的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，此前一直以暫行條例的形式存在，對其內(nèi)容的調(diào)整只要國務(wù)院批準(zhǔn)即可。房產(chǎn)稅也不涉及把一些土地稅納入進(jìn)來。

    4月22日，本報從權(quán)威渠道獲悉，北京、上海、重慶、深圳四城市將成為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。

    根據(jù)1986年出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》，如果一套房子的原值為100萬元，則一年需要繳納房產(chǎn)稅8400元；如果該房產(chǎn)出租了，一年取得租金收入10萬元，則一年應(yīng)繳房產(chǎn)稅12000元。

    針對居民住房征稅后，稅率會有所調(diào)整，會設(shè)定征稅門檻，門檻以下免征，以上按戶型大小實(shí)行累進(jìn)制稅率。”

    對于門檻目前說法不一。有專家認(rèn)為，將居民個人第三套住房認(rèn)定為經(jīng)營性房產(chǎn)，那么很自然就納入了征稅范圍；也有消息透露，對房產(chǎn)稅征收范圍作出調(diào)整，把個人所有住房都納入進(jìn)來，為其設(shè)計相應(yīng)的稅率。

    兩種操作方法區(qū)別在于，第一種更像是一個臨時性的調(diào)控措施，房價趨于穩(wěn)定，調(diào)控政策想要退出時，可以解除“第三套個人住房為經(jīng)營性房產(chǎn)”的認(rèn)定即可。但第二種方法則已有替代物業(yè)稅的意圖，征稅對象既有經(jīng)營性房產(chǎn)也包括非經(jīng)營用房，那么房產(chǎn)稅變成中國一直試圖建設(shè)的財產(chǎn)稅，即過去的物業(yè)稅。

    房產(chǎn)稅的改革也面臨一些難度，如按房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)，那么這些城市是否有對這些應(yīng)稅房產(chǎn)做合理評估的能力。對居民個人所擁有的房產(chǎn)套數(shù)是否能準(zhǔn)確認(rèn)定。目前由于各部委信息還沒有做到完全共享，這些技術(shù)問題還需進(jìn)一步協(xié)調(diào)。

    房產(chǎn)稅調(diào)控房價？

    近段時間，物業(yè)稅在媒體的不斷聚焦下，似乎成為了政策調(diào)控房地產(chǎn)那個最有效的殺手锏，物業(yè)稅一旦落下，房價必然急降。但未來兩個月內(nèi)，作為準(zhǔn)物業(yè)稅的房產(chǎn)稅的出臺，真的能給不斷飆升的房價潑上一盆冷水嗎？

    物業(yè)稅最初的設(shè)計是將在開發(fā)環(huán)節(jié)征收的土地增值稅、土地出讓金、土地使用稅等都并入物業(yè)稅，在保有環(huán)節(jié)由房屋產(chǎn)權(quán)人分年繳納。

    物業(yè)稅概念的提出，恰逢房地產(chǎn)業(yè)膨脹期，一些專家、學(xué)者很自然地賦予其降低房價的重任，有不少人甚至依據(jù)被并入的稅費(fèi)，測算出開發(fā)商降低的成本，由此得出開征物業(yè)稅后房價降低的幅度。

    但現(xiàn)實(shí)是，即便減輕了開發(fā)商的成本，并不代表開發(fā)商就會降價把這部分利潤讓給購房者。這很容易造成房價沒降的同時，還多出幾十年的養(yǎng)房費(fèi)用。

    物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅，從國際實(shí)踐看，主要作用是保障地方財政收入，并沒有調(diào)控房地產(chǎn)價格的顯著功能。

    據(jù)一位看過物業(yè)稅草案的人士說，現(xiàn)在的物業(yè)稅方案只包含了城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅兩個稅，其他如土地出讓金、耕地占用稅并不在其中。“這樣的物業(yè)稅已經(jīng)嚴(yán)重走形了。”

    而在物業(yè)稅無法推動的情況下，出臺的房產(chǎn)稅能對房價有多大影響呢？對于買數(shù)套甚至數(shù)十套房產(chǎn)的投資者來說，房產(chǎn)稅無疑將提高其持有成本，令其拋售，進(jìn)而減少購房需求，降低房價。

    不過北京市財政局一位官員說，中國的稅收政策還是中性的，以組織收入為主，其對價格的調(diào)控作用并不明顯，對房價產(chǎn)生影響比較大的應(yīng)該是信貸政策。

    房產(chǎn)稅對房價調(diào)控有多大影響不得而知，但能增加地方政府收入?yún)s是不爭的事實(shí)。

    中國一直在努力構(gòu)建未來的第三大稅種，即財產(chǎn)稅，實(shí)際上就是不動產(chǎn)稅(物業(yè)稅、房產(chǎn)稅)。目前與不動產(chǎn)有關(guān)的稅在整個稅收體系里面，所占的份額過小。而在多數(shù)國家，不動產(chǎn)稅是其最主要的稅收來源，而且征稅對象主要是居民住宅。

    目前地方政府自有財力缺乏已經(jīng)影響到其提供公共服務(wù)的能力。近期財稅體制改革的轉(zhuǎn)向也是希望能給地方政府設(shè)立一個支柱性稅種。不動產(chǎn)稅一直被認(rèn)為能擔(dān)當(dāng)此任。

    這一輪中國政府投資熱潮后，地方政府顯現(xiàn)出了嚴(yán)重的缺錢跡象，這也導(dǎo)致地方政府運(yùn)用各種手段融資、發(fā)債。“已有的地方稅種，成為主要收入來源的可能性不大，所以只有依賴房產(chǎn)稅做大地方收入。而且如果不把居民非經(jīng)營用的住宅納入進(jìn)來，房產(chǎn)稅規(guī)模也不會太大”一位稅收研究學(xué)者說。

    2010年中國房產(chǎn)稅收入830億，如果將居民非經(jīng)營房產(chǎn)納入進(jìn)來，將有一個大幅的增長。

    一位決策部門的官員認(rèn)為，只要沒有對居民住宅開征不動產(chǎn)稅，就不叫真正意義上的房產(chǎn)稅。一旦對居民自用住宅征稅，房產(chǎn)稅一定會成為中國一個主體稅種之一。

    他解釋說，目前中國城市化率已經(jīng)達(dá)到50%，未來十年有望達(dá)到60%，這10%幾乎相當(dāng)于一個人口不算少的國家。大量農(nóng)村人口將進(jìn)入城市，未來對城市住宅的需求會有一個跳躍式的增長。所以這一塊將來會給房產(chǎn)稅帶來很大的增長，而且應(yīng)該成為地方財政收入的主要來源之一，尤其是縣區(qū)級政府，應(yīng)該占它主要的收入來源。