網(wǎng)易財(cái)經(jīng)訊 在房價(jià)高漲的催熟之下，千億銷售額的萬科提前四年“降生”了。

    千億級(jí)萬科誕生

    今日，萬科公布銷售數(shù)據(jù)顯示，截至12月1日，銷售金額達(dá)到1000.6億元，成為中國房地產(chǎn)行業(yè)首家年銷售額過千億的公司。這也標(biāo)志著萬科總裁郁亮在2004年提出的10年內(nèi)銷售額增長至千億的計(jì)劃提早四年實(shí)現(xiàn)。為此，郁亮在昨晚向萬科全體員工發(fā)郵件，宣告這一歷史時(shí)刻的到來。

    事實(shí)上，在萬科8月、9月和10月銷售額連創(chuàng)單月新高時(shí)，業(yè)界就早已經(jīng)認(rèn)定萬科過千億已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖隆Ｈ欢�，�?dāng)時(shí)間倒推到4月，中國第一輪調(diào)控措施出臺(tái)之后，沒有多少人會(huì)相信這一點(diǎn)。

    “現(xiàn)在說我們銷售過千億，實(shí)在是一件很敏感的事情。”萬科內(nèi)部人士表示，萬科近四個(gè)月來銷售過百億元，但在調(diào)控不斷加碼、房價(jià)卻居高不下的背景下，難免會(huì)成為媒體熱炒的焦點(diǎn)，這多少有些令人不安。

    產(chǎn)品結(jié)構(gòu)順應(yīng)趨勢

    談及業(yè)績飆升的原因，萬科董秘譚華杰認(rèn)為，中小戶型、裝修房占比較高，適合首次置業(yè)及剛性需求的需要，因此受調(diào)控影響相對(duì)較小，這是萬科在調(diào)控之年取得出色業(yè)績的重要原因。

    據(jù)了解，目前萬科銷售的產(chǎn)品中90平方米以下小戶型約占六成，144平米以下戶型占比近九成。而2010年新開工公寓產(chǎn)品基本實(shí)現(xiàn)全裝修交付。

    除去產(chǎn)品結(jié)構(gòu)順應(yīng)調(diào)控下的需求之外，企業(yè)運(yùn)營的節(jié)拍也是不可忽視的原因。金融分析專家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)關(guān)系學(xué)院博士杜麗虹認(rèn)為，去年市場回暖的時(shí)候，地價(jià)上漲十分快，為了避免去化速度過快而被迫在高位補(bǔ)貨，萬科減慢了開發(fā)速度。

    “本來去年銷售可能達(dá)到700－800億左右，但實(shí)際上只銷售了600多億，這些延遲開發(fā)的貨量在今年推了出來，形成了一個(gè)銷售高峰。”杜麗虹表示。

    房地產(chǎn)泡沫催生千億級(jí)萬科

    但不可忽視的是，在銷售金額大幅增長的同時(shí)，萬科的銷售面積并未實(shí)現(xiàn)同步增長。網(wǎng)易財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年前10月萬科的銷售金額只有527億元，今年同期則達(dá)到了869億元，增長近65%；但同期銷售面積卻只有5%的增幅。

    這一巨大的反差背后，是萬科銷售均價(jià)的提高。去年1月時(shí)萬科的均價(jià)只有7657元，而在今年則基本在萬元以上。去年1－10月的銷售均價(jià)約為9228元，今年同期則為11878元，漲幅近三成。

    對(duì)此，譚華杰坦承，與去年初房價(jià)的低谷期相比，目前的房價(jià)確實(shí)是在高位徘徊。但精裝修房所占比例的提高及勞動(dòng)力成本的上漲，也是十分重要的因素。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，從去年下半年到今年以來，中國房價(jià)漲得很快，因此總的成交金額也很高。而今年4月第一輪調(diào)控過后，房價(jià)雖然有短暫回落，但在通脹加速、人民幣升值等因素的影響下，大量資金涌向房地產(chǎn)，導(dǎo)致樓市的回暖潮超出預(yù)期，促成“千億級(jí)”萬科提前降生。

    未來一年充滿變數(shù)

    如果說萬科銷售額提前超過千億，與今年房地產(chǎn)市場的泡沫有著密切關(guān)系。那么，在充滿變數(shù)的2011年，萬科又能否實(shí)現(xiàn)更高的增長？

    杜麗虹認(rèn)為，如果明年調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，加之整體供應(yīng)集中上市，會(huì)對(duì)所有的企業(yè)都產(chǎn)生影響，萬科也不例外。

    此前，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾10月中旬發(fā)布的研究報(bào)告顯示，中央政府推出的調(diào)控措施，抑制投機(jī)性的購房，加大量性供應(yīng)項(xiàng)目推出增加市場的供應(yīng)量。因此，內(nèi)地的主要城市樓價(jià)，可能在未來一年再下跌一成。不少機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，明年房價(jià)的下行是大概率事件。

    “1000億這個(gè)數(shù)字并不重要，哪怕企業(yè)單年的增速并不是最高的，但長期來看平均增速是最快的，就是相當(dāng)不錯(cuò)的。”杜麗虹表示，雖然萬科的公開增發(fā)未能成行，但即使不考慮股權(quán)融資，以萬科目前的償債能力和現(xiàn)金流能支撐的規(guī)模來看，萬科每年復(fù)合增長率仍可達(dá)到25%。（張鴻雁）