“上海動遷房已開工50%以上” 貸款成本上升“或致經適房項目虧本”

綜合新華社報道 截至5月下旬，江蘇省45萬套保障房任務總體開工率約為30%；浙江省18.5萬套保障房任務目前已開工建設6.16萬套，完成年度目標任務的33.2%。一位專家估計，整體來看目前全國仍約有七成保障房沒有開工，資金短缺是最大障礙。

新華社6月5日報道的這份保障房“半年報”顯示，目前各省市保障房開工率不高，既是項目進程自身規律使然，也與融資困難等因素有關。預計下半年各地將逐漸迎來開工高峰期，但資金難題依然是制約保障房建設的一大障礙。

按計劃，今年的1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。

為確保地方政府按時按量完成年度保障房開工計劃，住建部5月下發《關于公開城鎮保障性安居工程建設信息的通知》，要求各地方政府在6月6日前必須公布保障房的項目進程，包括年度保障房計劃、開工項目以及竣工項目信息等。

“前5個月開工率不高”

新華社5日引述的最新數據顯示，截至5月底，上海動遷房開工50%以上，經適房項目約完成25%的開工計劃。截至4月底，重慶已開工20.4萬套，占年度保障性住房建設總量的41%，屬開工率較高城市。另外，北京新開工建設、收購保障性住房20萬套以及深圳開工建設7.3萬套保障性住房的計劃，目前執行情況也并不樂觀。

對此，上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭分析，房地產開發有一個過程，前期準備工作較多，因此前五個月開工率不高在情理之中，但接下來數月各地將迎來保障房大規模集中開工的熱潮，第三季度也有可能成為保障房建設的“問責季”。

據介紹，開發商僅辦四證（編注：即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》）就至少需要4個月時間，到銀行申請貸款審核還需要兩個月，如果前期準備工作沒有做好，要想在接下來的5個月內開工建設，緊迫程度可想而知。

在6月1日召開的“推進保障性住房建設”區縣座談會上，上海市長韓正強調，今年是保障性住房建設決定性的一年，上海要咬住目標不放松，確保今年保障性住房開工1500萬平方米約22萬套，供應1150萬平方米約17萬套。

保障房項目貸款

“十口鍋子八個蓋”

眼下，資金短缺已成保障房建設的“攔路虎”。

一家商業銀行上海分行房地產金融部負責人告訴記者，今年該分行貸款目標是實現“零增長”，由于存款準備金率連續上調，銀行可發放貸款的額度捉襟見肘，特別是房地產開發貸款，受政策限制，雖然現在還不能說是暫停發放，但基本上已很少發放，即便是政策支持的保障房項目也很難貸款。

上海地產集團、綠地集團等參與多個大型保障房項目的開發企業也反映，貸款審批程序更加嚴格，審批時間更長，發放貸款額度也銳減。“以前有《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》兩證就可申請貸款，現在必須四證齊全；以前貸款額往往有數億、數十億元，現在1億元甚至5000萬元的貸款也要去爭取。”一家參建上海某大型居住社區的企業負責人說，現在項目多資金少，是“十口鍋子八個蓋”，緊張程度不言而喻。

保障房項目的貸款成本也有所增加。一些開發企業反映，去年的保障房項目貸款一般是維持基準利率，甚至能享有下浮10%~15%的優惠；今年以來一般是上浮10%~15%，高的甚至達到30%。按這樣的資金成本，經適房等項目的建設不但無微利可圖，且極有可能虧本。

據了解，今年一些城市經適房、動遷房項目的新增資金缺口可能達數百億元，對銀行貸款的依賴度為八成左右。以往上半年的貸款基本能按時發放到位，但今年上半年新增貸款極少，如果這一形勢繼續下去，要在10月底前實現全部項目開工將十分困難。

資金困境待解

據住建部估算，完成今年全國1000萬套保障性住房建設的目標所需資金至少1.3萬億元。其中，中央、省級和市縣政府將承擔5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會機構投入和被保障對象以及所在企業籌集。財政部數據顯示，截至5月20日，財政部已累計下撥2011年中央補助保障性安居工程專項資金617億元，已完成全年預算59.9％。但要完成今年的保障房建設目標，中央財政1030億元的投入顯然不夠。

業內人士建議，應將保障房和商品房的開發貸款實現分類管理，并落實中央關于支持保障房建設的政策，確保貸款額度和優惠利率；與此同時，也應加強監管，防止企業“套貸”用于商品房開發。而中國房地產市場當前的泡沫風險不言而喻。中國國際金融有限公司首席經濟學家彭文生4日說，中國房價的上升，對城鎮化的進一步發展，可能有很大的阻礙。（編注：彭文生4日在2011年第四屆中國開放論壇上提出，高房價不解決，對未來中國經濟將帶來重大的挑戰，“中國房地產價格在過去10年上升非常快，這不僅影響民生，而且居住成本的上升，土地價格的上升，已經造成中國經濟整個生產鏈的成本在上升。”）

銀監會主席助理閻慶民日前曾稱，保障房建設資金“不能全部壓在銀行身上”。由于保障房資金回報時間長，沒有商業可持續性，因此銀行只能在財政補充足額到位的基礎上，適當給予支持，否則如果無法償還信貸本息，就會形成新一輪的平臺貸款風險。

事實上，關于保障房資金來源的探索早已展開。在剛落幕的“2011陸家嘴論壇”上，保監會主席吳定富稱，保監會將在政策允許范圍內，本著把上海建成保險資金運用試驗區的考慮，在上海地區開展基礎設施、股權和不動產等投資活動。目前平安保險已發起債權投資計劃，募集資金30億元，用于支持上海保障性住房建設。去年底，北京市土地儲備整理中心與七家保險資產管理公司也簽訂了總金額為700億－800億元的債權投資計劃。

上海公積金管理中心日前還根據國家有關規定，首次使用公積金增值資金收購公共租賃住房項目“新江灣尚景園”，總投資14.98億元，為上海的公租房“儲備庫”新增住宅2200余套。另外，天津、上海等地也在加快推動保障性住房投資信托基金（REITs）設立工作。(綜合新華社)