據北京市房地產交易管理網統(tǒng)計顯示，3月份北京新建商品住房成交均價為每平方米19679元，環(huán)比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，這是19個月以來新建商品住房成交均價首次同比下降。

　　分析人士指出，這種變化是因為在最嚴限購等一系列樓市調控政策的作用下，隨著成交量持續(xù)下調，北京樓市終于迎來了量變到質變的過程。但也有專家認為，成交結構偏重于近郊區(qū)樓盤壓低了成交均價，導致“降價”與百姓感受有些出入，北京樓市是否迎來拐點，尚待觀察。

　　探因

　　成交向郊區(qū)轉移

　　“成交量回落主要是投資投機性需求被有效擠出�！北本┦蟹康禺a交易管理網后臺服務人員表示，根據網簽數據，目前近九成的市場交易都是剛性自住需求，第二套購房占比由新政策實施前的15.6%降至10.9%，非北京市戶籍居民購房占比由40%多降至7.6%，進而導致北京商品住房市場成交量持續(xù)回落。

　　對此，北京中原地產市場總監(jiān)張大偉表示，作為調控力度最大的大城市，北京調控政策持續(xù)收緊，特別是北京唯一提及房價“穩(wěn)中有降”的目標給市場投資、投機需求帶來了巨大的壓力，市場明顯已經開始在向相對理想的狀態(tài)回落。另外，隨著多次加息，僅今年一季度來就已經有2次加息，購房者的購房成本繼續(xù)增加。而且各銀行的貸款額度收緊也使得購房者能夠得到的優(yōu)惠利率大幅縮水，相比去年底，目前的購房貸款利息成本已經接近翻倍。

　　張大偉表示，3月份北京新建商品住房成交均價出現大幅下降的一個重要原因是成交結構發(fā)生了變化，以前成交主要集中在中心城區(qū)，而目前成交主力轉移至四五環(huán)以外。

　　現狀

　　新盤樓價依然堅挺

　　21世紀不動產對北京市熱點板塊典型二手房樓盤的價格監(jiān)測顯示，交易價格依然僵持在高位，3月份二手房整體價格環(huán)比微漲2.6%。

　　記者近日在北京春季房展走訪發(fā)現，計劃近期開盤的樓盤如中國鐵建、華潤置地旗下項目均表示比前期微漲。中國鐵建青秀城項目工作人員表示，去年該項目每平方米27000元，今年4月份開盤時起價至少每平方米漲100元。

　　目前一直在售的二環(huán)內高端項目長安太和策劃負責人劉宇飛表示，該項目在今年2、3月份價格一直穩(wěn)定在每平方米80000元以上，由于地段和品質的支撐，該項目沒有降價。

　　預測

　　業(yè)內預期穩(wěn)中有降

　　“北京穩(wěn)中有降的房價控制目標可能會很快實現�！睆埓髠ケ硎�，去年下半年北京供應的土地集中于近郊區(qū)，而隨著這部分熱點區(qū)域房源開始增加供應，市場剛性需求將得到有效稀釋，樓市成交量將因為中低端房源成交占比增加而保持穩(wěn)定，而成交價格將繼續(xù)穩(wěn)中有降。特別是大興、房山、通州等樓市相對過熱的熱點區(qū)域將可能因為供應上漲而出現明顯的調整。

　　盡管看好高端樓盤，但對于普通商品房市場，劉宇飛則表示，今年北京普通商品房價格會出現一定調整，因為目前政策力度非常大，而且事實上已經起到了效果。

　　“北京出臺了最嚴限購等政策，將有效打擊投資投機，目前樓市處于深度博弈中，后市的房價將會出現一定的降幅�！比A銀地產北京公司總經理王玉玲表示。(記者劉德炳）