“上海動遷房已開工50%以上” 貸款成本上升“或致經(jīng)適房項目虧本”
綜合新華社報道 截至5月下旬，江蘇省45萬套保障房任務(wù)總體開工率約為30%；浙江省18.5萬套保障房任務(wù)目前已開工建設(shè)6.16萬套，完成年度目標(biāo)任務(wù)的33.2%。一位專家估計，整體來看目前全國仍約有七成保障房沒有開工，資金短缺是最大障礙。
新華社6月5日報道的這份保障房“半年報”顯示，目前各省市保障房開工率不高，既是項目進程自身規(guī)律使然，也與融資困難等因素有關(guān)。預(yù)計下半年各地將逐漸迎來開工高峰期，但資金難題依然是制約保障房建設(shè)的一大障礙。
按計劃，今年的1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。
為確保地方政府按時按量完成年度保障房開工計劃，住建部5月下發(fā)《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》，要求各地方政府在6月6日前必須公布保障房的項目進程，包括年度保障房計劃、開工項目以及竣工項目信息等。
“前5個月開工率不高”
新華社5日引述的最新數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，上海動遷房開工50%以上，經(jīng)適房項目約完成25%的開工計劃。截至4月底，重慶已開工20.4萬套，占年度保障性住房建設(shè)總量的41%，屬開工率較高城市。另外，北京新開工建設(shè)、收購保障性住房20萬套以及深圳開工建設(shè)7.3萬套保障性住房的計劃，目前執(zhí)行情況也并不樂觀。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭分析，房地產(chǎn)開發(fā)有一個過程，前期準(zhǔn)備工作較多，因此前五個月開工率不高在情理之中，但接下來數(shù)月各地將迎來保障房大規(guī)模集中開工的熱潮，第三季度也有可能成為保障房建設(shè)的“問責(zé)季”。
據(jù)介紹，開發(fā)商僅辦四證（編注：即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》）就至少需要4個月時間，到銀行申請貸款審核還需要兩個月，如果前期準(zhǔn)備工作沒有做好，要想在接下來的5個月內(nèi)開工建設(shè)，緊迫程度可想而知。
在6月1日召開的“推進保障性住房建設(shè)”區(qū)縣座談會上，上海市長韓正強調(diào)，今年是保障性住房建設(shè)決定性的一年，上海要咬住目標(biāo)不放松，確保今年保障性住房開工1500萬平方米約22萬套，供應(yīng)1150萬平方米約17萬套。
保障房項目貸款
“十口鍋子八個蓋”
眼下，資金短缺已成保障房建設(shè)的“攔路虎”。
一家商業(yè)銀行上海分行房地產(chǎn)金融部負責(zé)人告訴記者，今年該分行貸款目標(biāo)是實現(xiàn)“零增長”，由于存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)，銀行可發(fā)放貸款的額度捉襟見肘，特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，受政策限制，雖然現(xiàn)在還不能說是暫停發(fā)放，但基本上已很少發(fā)放，即便是政策支持的保障房項目也很難貸款。
上海地產(chǎn)集團、綠地集團等參與多個大型保障房項目的開發(fā)企業(yè)也反映，貸款審批程序更加嚴格，審批時間更長，發(fā)放貸款額度也銳減。“以前有《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》兩證就可申請貸款，現(xiàn)在必須四證齊全；以前貸款額往往有數(shù)億、數(shù)十億元，現(xiàn)在1億元甚至5000萬元的貸款也要去爭取。”一家參建上海某大型居住社區(qū)的企業(yè)負責(zé)人說，現(xiàn)在項目多資金少，是“十口鍋子八個蓋”，緊張程度不言而喻。
保障房項目的貸款成本也有所增加。一些開發(fā)企業(yè)反映，去年的保障房項目貸款一般是維持基準(zhǔn)利率，甚至能享有下浮10%~15%的優(yōu)惠；今年以來一般是上浮10%~15%，高的甚至達到30%。按這樣的資金成本，經(jīng)適房等項目的建設(shè)不但無微利可圖，且極有可能虧本。
據(jù)了解，今年一些城市經(jīng)適房、動遷房項目的新增資金缺口可能達數(shù)百億元，對銀行貸款的依賴度為八成左右。以往上半年的貸款基本能按時發(fā)放到位，但今年上半年新增貸款極少，如果這一形勢繼續(xù)下去，要在10月底前實現(xiàn)全部項目開工將十分困難。
資金困境待解
據(jù)住建部估算，完成今年全國1000萬套保障性住房建設(shè)的目標(biāo)所需資金至少1.3萬億元。其中，中央、省級和市縣政府將承擔(dān)5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會機構(gòu)投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集。財政部數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，財政部已累計下?lián)?011年中央補助保障性安居工程專項資金617億元，已完成全年預(yù)算59.9％。但要完成今年的保障房建設(shè)目標(biāo)，中央財政1030億元的投入顯然不夠。
業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)將保障房和商品房的開發(fā)貸款實現(xiàn)分類管理，并落實中央關(guān)于支持保障房建設(shè)的政策，確保貸款額度和優(yōu)惠利率；與此同時，也應(yīng)加強監(jiān)管，防止企業(yè)“套貸”用于商品房開發(fā)。而中國房地產(chǎn)市場當(dāng)前的泡沫風(fēng)險不言而喻。中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生4日說，中國房價的上升，對城鎮(zhèn)化的進一步發(fā)展，可能有很大的阻礙。（編注：彭文生4日在2011年第四屆中國開放論壇上提出，高房價不解決，對未來中國經(jīng)濟將帶來重大的挑戰(zhàn)，“中國房地產(chǎn)價格在過去10年上升非常快，這不僅影響民生，而且居住成本的上升，土地價格的上升，已經(jīng)造成中國經(jīng)濟整個生產(chǎn)鏈的成本在上升。”）
銀監(jiān)會主席助理閻慶民日前曾稱，保障房建設(shè)資金“不能全部壓在銀行身上”。由于保障房資金回報時間長，沒有商業(yè)可持續(xù)性，因此銀行只能在財政補充足額到位的基礎(chǔ)上，適當(dāng)給予支持，否則如果無法償還信貸本息，就會形成新一輪的平臺貸款風(fēng)險。
事實上，關(guān)于保障房資金來源的探索早已展開。在剛落幕的“2011陸家嘴論壇”上，保監(jiān)會主席吳定富稱，保監(jiān)會將在政策允許范圍內(nèi)，本著把上海建成保險資金運用試驗區(qū)的考慮，在上海地區(qū)開展基礎(chǔ)設(shè)施、股權(quán)和不動產(chǎn)等投資活動。目前平安保險已發(fā)起債權(quán)投資計劃，募集資金30億元，用于支持上海保障性住房建設(shè)。去年底，北京市土地儲備整理中心與七家保險資產(chǎn)管理公司也簽訂了總金額為700億－800億元的債權(quán)投資計劃。
上海公積金管理中心日前還根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，首次使用公積金增值資金收購公共租賃住房項目“新江灣尚景園”，總投資14.98億元，為上海的公租房“儲備庫”新增住宅2200余套。另外，天津、上海等地也在加快推動保障性住房投資信托基金（REITs）設(shè)立工作。(綜合新華社)
