核心提示：11月25日，北京財政局、地稅局、住建委聯合發布《關于加強存量房交易稅收征管工作的通知》。地稅等部門已根據北京最新的房地產交易價格，確定了新計稅價格。據分析，北京按照最新二手房交易價格來確定評估價格，最低計稅價將明顯提高。新政策將從下月10日起執行。
新京報訊 北京上調二手房交易最低計稅價，這個從年初就高高揚起的靴子，昨日終于落地。市財政局、市地稅局、市住建委昨日聯合發布《關于加強存量房交易稅收征管工作的通知》（下稱《通知》）。地稅等部門已根據北京最新的房地產交易價格，確定了新計稅價格，但并沒有公開。而是由二手房交易雙方申報成交價格，再由地稅部門審核，申報價格明顯偏低的，則按照核定計稅價收稅。
按評估值確定新計稅價
《通知》顯示，市財政局、市地稅局和市住建委，參考北京最新的房地產交易價格，并綜合考慮房屋類型、建成年代、樓層等因素，綜合確定了北京各區域二手房交易價格的評估值。
二手房交易的雙方進行二手房買賣合同的網上簽約并如實申報房屋成交價格，稅務部門在受理后，對于納稅人申報的二手房成交價格符合評估值的，按照申報價格征收稅款；對于申報價格明顯偏低且無正當理由的，則按核定計稅價格征收稅款；有正當理由的，則按申報價格征收稅款。
據介紹，核定計稅價格將參照二手房交易價格評估值來確定。這意味著，二手房交易價格評估值將作為稅務機關核定計稅價格的主要依據，以此判斷申報的合同成交價格是否偏低。不過，地稅部門此次并未公布二手房交易價格評估值和核定計稅價格。
最低計稅價5年未調整
據了解，北京目前二手房交易的最低計稅價格，使用的是2006年公布的版本，而經歷了近幾年房價上漲，最低計稅價格和實際成交價格的差距很大，一些二手房交易中采用了“陰陽合同”的違規方式，以較低的價格來瞞報，達到避稅的目的。
三部門表示，新政策將從下月10日起執行，并留有一定的政策過渡適應期。將以二手房交易雙方當事人辦理買賣合同（網上）簽約的時間為準。即凡是在12月10日以后，通過市住建委網簽系統簽訂的二手房交易合同，均按照新政策執行。
解讀
計稅價過低導致“陰陽合同”
目前北京執行的最低計稅價中，區域價格最高的是東華門地區，僅有9621元/平米；建外地區為7725元/平米；中關村地 區為7549元/平米。即使是高檔的特殊二手房交易項目的最低計稅價，最高的項目每平米也只有1萬多元。這與北京當前的房價差距巨大。
“陰陽合同”目前已經成為了二手房交易中眾人皆知的秘密。中原地產華北區總經理李文杰介紹，所謂二手房“陰陽合同”，即雙方訂立兩份合同，一份對內，價格是真實的；另一份對外，是進行納稅申報的，是一份“低價合同”，以此“避稅”。2009年10月，銀監會出臺銀行貸款評估必須參照住建委網簽合同的相關規定，對“陰陽合同”有所制約。但如果是全款成交的二手房，買賣雙方仍可利用“陰陽合同”來避稅。
李文杰認為，此次北京按照最新的二手房交易價格來確定評估價格，最低計稅價將明顯提高，并且地稅部門并不公布最低計稅價，這將在最大限度遏制“陰陽合同”的產生。
不過，“吊人胃口”的最低計稅價可能會在嘗試過幾次后，能初步摸出一些規律。而且最低計稅價即便調高，也會比市場成交價要低，因此完全杜絕“陰陽合同”，僅僅靠調高最低計稅價是無法實現的。
影響
新政有利房價整體回落
鏈家地產副總裁林倩認為，兩個政策同時出臺，顯示出政府此次調整的基本態度是貼近市場現況，保障基層購房，對買賣高額房產者課以高稅。
鏈家地產副總裁林倩認為，第一、最低計稅價的提高，有效填補了舊有的稅收漏洞，保證房產交易價格上的透明性。第二、基層、剛需購房者由于最低計稅價提高造成的交易成本增加，會抵消普宅標準改動帶來的稅費優惠，多數甚至相抵后，凈購買力還會增加。第三，對于豪宅別墅等高額房產交易的課稅力度增強，既要面對最低計稅價格提高帶來的高稅負增額，同時也被排除在新普宅標準的稅負優惠范疇之外，這也符合目前調控下限制投資性“炒房”的方向，有利于北京整體房價的穩定回落。
北京中原市場研究部分析則認為，此次調整使部分交易可能增加稅費超過50%。
據該研究部門介紹，目前北京二手房交易中，大部分交易避稅的量并不大，特別是貸款客戶。目前存在交易避稅的主要是部分全款客戶。這部分占比大約在40%左右，按照最低計稅標準繳納稅費，預計改變標準以后，這部分的購房者可能需要多繳稅50%以上。而大部分剛需購買都依賴貸款，目前來看，改變計稅標準直接影響不大。
焦點
為何不公布評估值和計稅價？
此次地稅部門并沒有公布二手房交易價格評估值以及核定計稅價格。
李文杰表示，這種形式類似于深圳市目前實施的辦法。即稅務部門并不對外公布計稅價格，而是先讓買賣雙方自己來申報。“即便調整了，新的計稅價肯定會比實際成交價低，公布了新標準，就讓想鉆空子的人有了參考，按照最低的價格來報稅。不公布的話就不知道該怎么報陰陽合同的價格。”
不過，按照昨天公布的《通知》，對于申報價格明顯偏低且無正當理由的，則按核定計稅價格征收稅款。那是否會出現實際成交價高過核定計稅價。對此，地稅部門并未給出實施細則。
李文杰說，在深圳采取的是不予辦理的方式。即如果申報的價格明顯低于最低計稅價，稅務部門就不予辦理，房屋也就無法過戶。
何為影響房屋價值的正當理由？
根據《通知》，二手房交易對于申報價格明顯偏低且無正當理由的，按核定計稅價格征收稅款；有正當理由的，則按申報價格征收稅款。
何為“正當理由”？三部門表示，正當理由是指客觀的、實際影響房屋價值的因素，如房屋的環境、質量因素等。在新的計稅價格核定辦法中，已經考慮樓層、房屋類型、建筑年代等明顯影響房屋價值因素。
李文杰說，比如房屋之前出現過質量問題，或是曾損壞維修等情況，房屋價值肯定要低一些。此外，一些極端的例子，比如房屋內曾經出現過意外的死亡事件，也會使房屋打折。
也有專家表示，稅務部門應該公布正當理由的細化標準，否則僅以寬泛的“正當理由”來判斷房屋的計稅價，有可能會出現權力尋租的空間。
