進(jìn)入2012年，北上廣深以及二線重點(diǎn)城市繼續(xù)限購已經(jīng)是“板上釘釘”的事實(shí)。但是，各地對政策的“微調(diào)”沖動(dòng)卻似乎越來越強(qiáng)烈。

    而自從住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，政府要消除非戶籍的人員購買當(dāng)?shù)厣唐贩恐贫刃哉系K之后，北京市規(guī)定的非京籍人員購房需有“連續(xù)5年納稅證明”就顯得有些“不合時(shí)宜”。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者從北京市建委一位內(nèi)部人士處了解到，北京市將把限購政策中“連續(xù)5年納稅證明”改為“連續(xù)3年”，而如果沒有其他情況的話，預(yù)計(jì)春節(jié)前就會(huì)調(diào)整。

    “預(yù)計(jì)春節(jié)前就會(huì)調(diào)整”

    自從2011年年末的12月30日，來自北京官方的聲音就表示北京樓市政策在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)將采取微調(diào)，業(yè)內(nèi)就在不斷地揣測北京市微調(diào)的內(nèi)容、時(shí)間和更為深刻的意義。而與此同時(shí)，北京市房協(xié)秘書長陳志對于限購微調(diào)的建議也頻繁見諸報(bào)端。

    陳志認(rèn)為，北京實(shí)施主動(dòng)調(diào)控一年來，房價(jià)從去年9月份開始已連續(xù)幾個(gè)月呈現(xiàn)環(huán)比下降的態(tài)勢。在樓市調(diào)控取得一定進(jìn)展后，考慮2012年的外部和內(nèi)部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，適當(dāng)調(diào)整過度從緊的政策勢在必行。

    根據(jù)陳志的建議，在抑制房價(jià)過快上漲的同時(shí)，調(diào)控政策適度微調(diào)主要將體現(xiàn)在，將現(xiàn)行1.1倍的首套住房貸款政策適度調(diào)整為基準(zhǔn)，將外地常住人口現(xiàn)行的5年連續(xù)社保或完稅證明調(diào)為“3年連續(xù)”或“累計(jì)5年”。

    而在記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家中，絕大多數(shù)也與陳志的建議相類似。

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，2012年從嚴(yán)的調(diào)控基調(diào)還將延續(xù)，“限購”政策暫時(shí)不會(huì)取消，但是針對剛性需求，北京執(zhí)行細(xì)則的適度微調(diào)是非常必要的，比如在限購尺度、貸款成數(shù)及利率方面，給予首次置業(yè)者和合理的改善型購房者一定的優(yōu)惠和松綁。

    專家的建議似乎與決策層不謀而合。

    據(jù)記者從北京市建委的一位內(nèi)部人士處了解到，此次北京市樓市調(diào)控政策的微調(diào)主要就是將原來的外地常住人口“連續(xù)5年納稅證明”改為“連續(xù)3年”，而且據(jù)這位人士表示，“如果沒有其他情況的話，預(yù)計(jì)春節(jié)前就會(huì)調(diào)整”。

    “事實(shí)上，北京的限購政策對剛需人群的限制力度是非常大的，而北京的剛需群體又特別龐大。”胡景暉告訴記者。

    偉業(yè)我愛我家市場研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，非京籍且納稅3-5年的在京無房人員占有購房意向總?cè)巳旱?9.1%，這其中49.8%是兩口之家或三口之家，購房需求迫切。

    上述北京市住建委內(nèi)部人士對記者表示，“根據(jù)中央對樓市調(diào)控的政策基調(diào)，2012年北京的房地產(chǎn)市場調(diào)控主調(diào)還是求平穩(wěn)，房價(jià)將控制在合理的范圍內(nèi)，但會(huì)更加側(cè)重于解決低收入群體和剛性需求群體的購房實(shí)際，這也是一個(gè)民生問題。”

    元旦成交量同比跌六成

    事實(shí)上，北京樓市在2011年執(zhí)行限購之后就漸行漸冷。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市住宅期房、現(xiàn)房（包含保障房）累計(jì)成交91016套，同比2010年成交套數(shù)銳減18%，創(chuàng)5年以來的歷史最低點(diǎn)。

    與此同時(shí)，北京樓市的成交價(jià)格也在發(fā)生著變化。數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市商品住宅的整體成交均價(jià)為21811元/平方米，同比2010年慣性上漲6.3%，但年度漲幅低于10%。而根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，若只統(tǒng)計(jì)新建住宅或?qū)⒈Ｕ戏考{入住宅，則住宅價(jià)格同比將呈現(xiàn)5%左右的降幅。

    進(jìn)入2012年，北京樓市的低迷仍然在延續(xù)。據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年北京樓市元旦期間，1月1日-3日新建住宅網(wǎng)簽為541套，二手房住宅網(wǎng)簽為29套，合計(jì)為570套，同比2011年下調(diào)60%。

    在這樣的市場環(huán)境下，開發(fā)商顯然對目前的樓市信心不足。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1月北京只有6個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，預(yù)計(jì)1月份供應(yīng)量可能創(chuàng)出數(shù)年新低。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月北京共27項(xiàng)目計(jì)劃開盤，當(dāng)月實(shí)際開盤則高達(dá)45個(gè)。而2011年1月，計(jì)劃入市的項(xiàng)目也有24個(gè)之多。

    “在現(xiàn)在這種市場環(huán)境下，何時(shí)開盤、如何定價(jià)，對項(xiàng)目負(fù)責(zé)人來說可以說是一種考驗(yàn)，現(xiàn)在購房者的心理價(jià)位越來越低，老項(xiàng)目開盤不能輕易降價(jià)，而新盤入市則更需要價(jià)格優(yōu)勢。”昌平一新盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人劉麗對記者表示。

    “2012年市場的情況肯定會(huì)比2011年更嚴(yán)峻，對于企業(yè)來說，進(jìn)入新的一年，首要的任務(wù)已經(jīng)不是銷售了，而是如何維持企業(yè)穩(wěn)定，度過這艱難的一段時(shí)間。”鴻坤理想城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曹東告訴記者。

    各地的“跟風(fēng)”沖動(dòng)

    在多數(shù)專家看來，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，這已是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2012年樓市調(diào)控定下的基調(diào)。而截至2011年12月底，限購的46個(gè)城市中，已有10個(gè)城市明確表態(tài)繼續(xù)執(zhí)行限購政策，即是對中央政策的積極響應(yīng)。

    “元旦前后，估計(jì)還會(huì)有一批城市宣布繼續(xù)限購，包括曾表態(tài)限購年底到期的7個(gè)城市。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。

    不過，在他看來，與去年的限購政策不同，今年多數(shù)城市限購或被“潛規(guī)則”破解，“從去年到現(xiàn)在，不少地方政府都有微調(diào)的沖動(dòng)和動(dòng)作，今年這種明緊暗松的調(diào)控還會(huì)出現(xiàn)。”楊紅旭表示。

    “2012年，各地的地方政府都希望會(huì)有一些靈活性的補(bǔ)充措施維持當(dāng)前房地產(chǎn)市場保持一定的市場活躍度，一旦有幾個(gè)主要的城市都做出微調(diào)，那么其他城市跟風(fēng)的可能性就非常大。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對記者表示。

    中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長謝逸楓在接受記者采訪時(shí)也認(rèn)為，“2012年限購總體上不會(huì)放松，但不排除地方政府會(huì)根據(jù)具體情況在限購區(qū)域、限購對象、限購戶型等方面加以微調(diào)。”

    在多數(shù)專家看來，2012年的限購背景之下，地方政府仍有放松操作的空間。比如，對交易稅費(fèi)的調(diào)整，首套房貸政策調(diào)整等措施。事實(shí)上，種種變相托市的舉措此前已相繼上演。