調控的困惑

　　王營

　　一群素不相識的人，短短一周就組成了多達333人的QQ群。他們均因北京公積金政策頻頻變化而陷入尷尬境遇，甚至還曾組織集體抗議。不限于這群人，人們的困惑是，調控究竟是在打擊投資投機，還是連剛需和改善性需求一并控制?

　　兩個業內人士的對話或許可以映照。一個開發商針對北京公積金調整評價說，“我左看右看、上看下看，看不出政策的邏輯。”另一位業內人士回應說，“邏輯很簡單，就是不讓買房。”

　　一再被誤傷的剛需

　　時間已是晚上十點。北漂陳曉嘩(化名)拖著疲憊的身軀進入地鐵。車廂內嘈雜不已，她全然感受不到。在京工作近5年的陳曉嘩，買房之路可謂傷痕累累。

　　2011年2月16日，北京公布“國八條”，連續五年繳納社會保險和個人所得稅的非本市戶籍家庭，限購一套住房。陳就在限購范圍內。直到2013年，陳曉嘩才具備購房資格，但此時，她一直關注的某個樓盤，房價比限購前足足上漲了9000元/平方米。不僅如此，按照今年3月底北京出臺的“國五條”執行細則，如果陳曉嘩購買二手房，還要承擔差額的20%個人所得稅。免稅的房子，則比其他房子上漲了10-20萬。

　　故事并沒有結束。4月8日，北京市公積金部門發布新規，借款人月均收入超北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應不低于其月收入的50%。2011年北京職工月均工資4672元，即對于月工資14016元的申請人，其月還款額不得低于7008元。

　　稅前月收入15000元左右的陳曉嘩不幸躺中。也就是說，盡管是首套房，如果陳曉嘩想享受公積金貸款優惠，她的月供必須在7008元以上。公積金部門給陳的回應是，只高不低。這讓陳感受到無比沉重的壓力。

　　陳曉嘩算了一筆細賬。“如果月收入14016元，扣去公積金1682元，養老保險1008元，醫療252元，失業25元，個稅989元，剩下10060元。月供7008元除公積金3364元外，最低還款額為3644元，月收入還剩6416元。鑒于二手房稅高，目前最好買新房。但新房一般得2年后入住，租房一居3500，只剩2916元生活費，日均97元。”

　　她每月還要給父母寄生活費，自己其他日常支出尚未計算。另外，陳的收入并不穩定，有的月份較高，有的月份極低。類似陳曉嘩這樣的購房者很多。她說，自己理解公積金部門的初衷，但針對高收入人群劃定的線不夠科學，缺乏充分的民意調研。

　　陳曉嘩屬于典型的被誤傷的首套房剛需。此次北京公積金新政被誤傷的人群，更多是偏剛性的改善性需求。3月25日起，從以往的“認房不認貸”調整為“認房又認貸”。即便名下無房，但如果有過貸款記錄或者有過公積金購房提取記錄，仍被認定為二套房，首付七成，利率上調至1.1倍。

　　目的就是降成交量?

　　根據鏈家地產[微博]市場研究部統計，目前二手房市場上改善性需求占比約為45%，其中買一賣一的置換需求約占36%。也就是說，超過三分之一的購房需求首付從30%迅速提至60%。

　　鏈家地產副總裁林倩表示，北京公積金新規對高收入人群限制貸款，是為了加速其還款，少占用公積金。但費解的是，“一般使用公積金貸款的都是剛性需求，這部分人群本應被保護，不懂政府為何作出諸多限制?”

　　21世紀不動產分析師張磊認為，對所謂“高收入人群”進一步限制貸款，體現了北京市此輪調控以來的一貫原則：對住房需求不再鼓勵，而換之以“堵”的精神。北京市要求將其月收入的50%用于還公積金貸款，足以嚇退一批剛剛符合此要求的中等收入以上購房群體，從而緩解需求壓力。這其實也是國家此輪調控樓市的重要原則。隨著限購效應的遞減，供求緊張對房價帶來的壓力仍相當大。堵住部分需求，也是不得已而為之。但客觀地說，這種防堵措施，會傷害一部分剛性需求，不是市場化的應有之舉。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉也認為，既然政策層面明確提出今年鼓勵改善型需求入市，那后續細化執行政策就不應該出現與之相悖的結果。否則，就顯得政府調控政策思路混亂，沒有依據。新規只不過是將現有需求后置，并不是根治的方法。

　　林倩認為，目前的政策只會讓供應更少。“20%凍結二手房市場流通，對單身進一步限購也會減少房源上市。對于一個擁有兩套房的京籍單身而言，她肯定不會輕易賣房了，因為賣了她再也買不了。” 亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，目前使用公積金貸款的人群占比很少，公積金政策的收緊對于房地產成交量以及房價影響并不大。公積金貸款一般最多貸80萬，使用公積金貸款的總房款總價在120萬左右，這樣的房子在北京已是六環外了。

　　令陳曉嘩疑惑的是，調控不惜誤傷剛需和改善性需求，但實際上投資投機卻未必堵得住。她身邊一位朋友，實際擁有兩套房，但產權均在女方名下。這位朋友一直沒有去派出所更新戶口本資料，男方仍然算單身。由于民政局并未與建委聯網，他們不需要假離婚就可以再新購一套房，甚至還能享受首套房公積金貸款優惠。記者調查發現，這種情況并非孤例。

　　中原地產研究總監張大偉稱，如今的投資投機占比并不高，主流是剛需和改善性需求。如果不調剛需，房價就不會跌;如果不調改善性需求，房價就不會停漲。林倩也認為，當前房地產調控已經不是抑制投資投機，目的就是讓成交量下降。“這一次，為政策歡呼的不多，反而爭議很多。主要原因是，當下是賣方強勢的市場。在這種背景下，在流通稅方面做文章，短期內人們看到的只是增加了買方的實際負擔。”她預測，房地產市場將經歷一段時間的陣痛期。

　　業內人士認為，如果政策堅持在只堵不疏的思路上越走越遠，就只能在抑制需求上不斷極端化，可惜至今未真正影響房地產的市場預期。到了重新思考政策思路的時候了。