6月23日， 周日。美聯儲退市已成定數，香港財政司司長曾俊華在其個人網志上撰文，提醒市民勿以為香港樓市要到美國踏入加息周期才會受到牽連，一旦大量資金離開香港，本地息率先于美國上調的可能性不容抹煞。

　　在財爺發出“溫馨提示”之際，嘉里建設[0.17%]推出位于香港土瓜灣的全新樓盤港圖灣，首批50伙實用面積平均每平方英尺15589港元，較同區二手房高出至少兩成!

　　一個“苦口婆心”，力勸置業人士萬事謹慎;一個無懼樓市氣氛逆轉承接力減弱，高價推售新盤。到底是發展商“勇”得有理，還是財爺言之有物，市場對美國收緊銀根的預期已足以“震散”香港樓市?

　　樓價至少跌兩成?

　　曾司長除了一貫地奉勸投資者“做好風險管理”、有意置業者量力而為外，還提及美國近期異常急劇的債息變動。從香港樓市角度出發，財爺那句“市場反應走在政策前面”，老畢認為才是整篇網文最具建設性的評論。

　　的確，債息反映投資者對通脹、經濟前景和息口去向的預期，債息既然領先政策，基于香港樓市跟美息關系密切，預測香港樓價走勢，焉能不看美國債息?

　　眾所周知，過去五年美聯儲局推出多輪量寬，全球資金泛濫銀根寬松，實物資產包括“磚頭”供不應求價格大漲。這種情況雖已隨著美聯儲部署收水而迅速轉變，但香港樓價從高位回調不足半成后橫行，新盤定價亦未見怯于美國退市。

　　不過，財爺說，市場預期走在政策前面，香港樓價與貨幣環境息息相關，那等于說，美國債息即使未必領先香港樓價，但兩者至少應能保持穩定的逆向關系(債息升樓價跌，反之亦然)。

　　《信報》研究部日前以《樓價至少跌兩成?為題，從統計學角度探討香港樓市，得出不少有用的觀察。讀者最感興趣的，自然是樓價會不會回落兩成，甚或跌幅會否止于兩成。答案無人說得準，重要的是美國債息跟香港樓價“此起彼落”的關系，是否經得起時間考驗。

　　研究部根據過去十年香港樓價與美國債息的回歸關系，配合均值回歸壓力推算，視乎美國長債(十年期)孳息維持于現水平(文章見報日數字為2.2 厘，上周五收市已升穿2.5 厘)，還是由現水平再升100 點子(1厘)，反映香港樓價的中原城市領先指數潛在跌幅，將在20%至36%之間!

　　債息與樓價

　　數是這樣算，但香港樓價會否隨著推算走，自難確定。在此基礎上，老畢嘗試通過對美國4 輪(或稱3.5輪)QE和香港樓市的觀察，一探美國債息與香港樓價的關系。

　　美聯儲于2008 年12 月至2010 年3 月推出QE1，在這輪為期約一年半的量寬期間，中原城市領先指數升逾35%;QE2 在2010 年11 月至2011 年6 月生效，中原城市領先指數其間錄得接近一成半的升幅。

　　美聯儲去年9 月宣布，每月購入400億美元按揭抵押證券(MBS )，不設上限，并在三個月后加碼，每月買進450 億美元長期國債(同樣不設上限)。QE3 面世后，港府不久即宣布進一步壓抑樓市的“加辣招”，中原城市領先指數今年升至120 點后稍回，但整體樓市未見呈現重大壓力。

　　在QE1 至QE2 約兩年半間，美國債息雖有上有下，但十年期息率從首輪量寬推出前接近4 厘水平，跌至QE2結束后的2厘以下。美國債息于2011 年夏季跌勢轉急，跟山姆大叔債務上限危機反令資金避進美債有關，但香港樓價在美聯儲兩輪QE 期間，累計仍升近六成。

　　從另一樓價指標——Colliers International 香港整體住宅價格指數——觀察，情況大同小異。

　　然而，值得一提的是，在QE2 于2011 年6 月結束至QE3 2012 年9 月面世這段空當期(約十五個月)，美聯儲曾推出沽短債購長債的扭曲操作(OT，2011 年9 月至2012 年6 月，為期九個月)。

　　由于沽與購皆為4000 億美元，此長彼消，OT 并未令美聯儲資產負債表規模擴大，此法目的僅在壓抑長息鼓勵借貸，并沒有向市場注入額外流動性，因此不是量化寬松。

　　盡管如此，香港樓價經過QE1 和QE2 急升后，于美國推出并非真正量寬的OT 期間，在已經很高的基數上錄得較QE2 更大的漲幅(超過二成)，同期美國十年期債息大部分時間俱低于2 厘水平，一度更低見1.38 厘。這似乎顯示，OT 雖不是真正放水，但對壓抑長息頗具功效，香港樓價與美國債息的逆向關系(息降樓升)，并未因美聯儲真放水還是假放水而稍變。

　　由此觀之，美國部署退市，固然令香港樓市蒙上陰影，但真正令人擔憂的，是財爺那句“市場反應走在政策前面”;近日美國債息的急劇變化，已把香港樓市運數“寫在墻上”。

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