北上廣等重點(diǎn)城市上半年土地收入至少同比翻番，銷售情況良好令開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q;但在銀行“錢荒”傳導(dǎo)效應(yīng)的影響下，開發(fā)商強(qiáng)勢期或難以為繼

　　劉展超 柳九邦 張歆晨

　　即使樓市調(diào)控政策連連收緊，但重點(diǎn)城市的土地市場卻再度升溫，高溢價(jià)地塊出現(xiàn)較為頻繁，這將給樓市調(diào)控增加難度。

　　《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者獲悉，截至6月26日，北京前6個月經(jīng)營性用地出讓收入為629.75億，同比增幅高達(dá)334%，接近2012年全年的647.92億;上半年上海經(jīng)營性用地出讓金為597.84億，同比大漲307%;截至6月20日，廣州市上半年土地出讓收入已達(dá)430億，超過2012年全年的412億。

　　除了北上廣三大城市外，其他一些主要城市的土地市場也在上半年高潮迭起。杭州1~5月土地成交金額為500億元，比2012年同期上漲453%;今年上半年蘇州土地成交金額為236億元，同比猛漲530%;截至6月25日，上半年南京土地出讓金額為275.27億元，同比大漲122%。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，今年“國五條”落地后，雖然北京版細(xì)則較為嚴(yán)格，但從全國市場看，絕大部分城市細(xì)則落地力度有限，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場整體依然處于高位。特別是今年一季度房企的銷售業(yè)績良好，資金情況處于最近幾年最寬裕的時機(jī)，這使得房企在全國各地拿地的積極性都明顯上漲。

　　一名香港上市房企總裁也對記者表示，去年下半年以來，整體銷售在回暖，開發(fā)商的土地儲備消耗得太厲害，必須要補(bǔ)倉。但是在這個時候，地方政府推出土地的量卻相對較少，導(dǎo)致一塊地推出來，有十幾家參拍，供需的失衡，土地市場就會有一些偏熱。此外，一些成長型房企現(xiàn)在急于進(jìn)入一線城市，它們會以很高的價(jià)格拿地。

　　土地市場火爆

　　記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，截至6月26日，北京前6個月土地市場總計(jì)出讓經(jīng)營性用地86宗，土地出讓收入已經(jīng)達(dá)到了629.75億。與去年上半年的144.88億相比，同比增幅高達(dá)334%。

　　同時，這個數(shù)據(jù)也已經(jīng)接近2012年全年的647.92億。當(dāng)然，這并非北京歷史上的最高值，2010年曾共計(jì)出讓276宗經(jīng)營性用地，成交金額達(dá)到1638.5億元，創(chuàng)下歷史新高。

　　張大偉預(yù)計(jì)，在當(dāng)前的市場行情下，北京2013年全年土地出讓金有望再次回到千億元以上，良好的銷售情況也使房企拿地的積極性明顯上漲。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至5月，商品房銷售面積39118萬平方米，同比增35.6%;商品房銷售額25864億元，同比增52.8%。同樣作為一線城市，上海和廣州的土地市場熱度，也反映出良好銷售勢頭下開發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，截至6月26日，今年上半年上海經(jīng)營性用地土地出讓金已達(dá)597.84億元，同比大漲約307.66%。去年1~6月，這一數(shù)據(jù)僅為146.65億元。

　　此外，去年全年上海經(jīng)營性用地出讓金總額也僅為875億元。今年上半年597.84億元的土地出讓收入，已經(jīng)和2011年7月~2012年6月一整年的土地收入相當(dāng)。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示：“從目前的出讓節(jié)奏及情況而言，6月份全市經(jīng)營性用地出讓突破200億元關(guān)口基本無懸念，同時其甚至有望成為近33個月內(nèi)上海土拍市場成交金額最高的月份。”

　　廣州方面，2013年上半年，廣州市土地市場走出了驚天逆轉(zhuǎn)的行情，特別是5、6兩個月份，全市土地市場持續(xù)升溫，開發(fā)商拿地?zé)崆榭涨案邼q。

　　此前媒體披露的數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，廣州市上半年合計(jì)土地出讓收入已達(dá)430億，超過2012年全年的412億，逼近2011年全年的475億。由此不難預(yù)計(jì)，廣州今年的土地收入將創(chuàng)下該市2004年土地公開出讓以來的新高。

　　各地“地王”頻出

　　對于北京而言，雖然限價(jià)政策非常嚴(yán)格，但作為首都，其本身土地稀缺性突出，很多企業(yè)在其他市場獲得資金后，對北京的土地需求也明顯增加。

　　張大偉預(yù)計(jì)，北京7月份單月土地成交總價(jià)有望突破200億。在7月份有希望成交的14宗地塊中，剔除兩塊招標(biāo)地塊，其他12塊土地的起始價(jià)總額已經(jīng)高達(dá)121.6億，按照正常的溢價(jià)出讓，疊加2塊招標(biāo)地塊(2地塊接近70萬平方米)，預(yù)計(jì)7月土地市場成交額將破200億。

　　他認(rèn)為，從北京市場目前來看，商品房住宅地塊的高價(jià)難以避免，土地價(jià)格高位運(yùn)行很可能成為常態(tài)，整體土地市場依然有繼續(xù)升溫的可能性。

　　從土地成交的溢價(jià)率上看，也可以看出市場的熱度。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月北京土地成交平均溢價(jià)率上漲到50%以上，高于2012年的29.8%，也高于2011年的40.4%。

　　除北京之外，其他熱點(diǎn)城市土地市場也在升溫。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國四個一線城市(京滬廣深)合計(jì)土地出讓金高達(dá)1411.8億元，去年同期是314.4億元，同比上漲了350%。

　　同期，13個一、二線城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙)合計(jì)土地出讓金高達(dá)3084.62億元，相比2012年同期的1364億元上漲了126%。

　　在5月份，全國主要的一、二線城市土地市場有超過10宗高溢價(jià)地王成交，總成交額已經(jīng)超過150億。廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)格新高。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月26日，上海市6月已累計(jì)出讓經(jīng)營性用地38.5萬平方米，合計(jì)出讓總金額達(dá)126.7億元。而在接下來的2天內(nèi)，上海土地市場還將出讓多達(dá)7幅經(jīng)營性用地，合計(jì)出讓金額在90億元以上，其中不乏青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊(02-01)、靜安區(qū)石門二路街道60號街坊這類有望沖擊年內(nèi)46億元紀(jì)錄的“準(zhǔn)地王”地塊。

　　今年上半年，廣州房價(jià)一度連續(xù)4月領(lǐng)漲全國，市場呈現(xiàn)“地王頻出”的走勢。5月份，先后誕生了海珠南洲路、白云同寶路、番禺萬博三個地王，單價(jià)最高的一宗樓面地價(jià)高達(dá)3.4萬元/平方米，也成為廣州成交單價(jià)最貴的一宗。

　　值得關(guān)注的是，除了最高價(jià)的地王，最近兩月廣州拍出的市區(qū)居住類地塊中，絕大部分的成交均價(jià)都超過2萬元/平方米，基本與廣州市區(qū)多數(shù)在售樓盤的樓價(jià)持平，面粉貴過面包的現(xiàn)象再度上演。

　　“錢荒”影響幾何

　　張大偉認(rèn)為，樓市量價(jià)目前均居于高位，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。

　　國土資源部下屬機(jī)構(gòu)——中國土地勘測規(guī)劃院近日發(fā)布5月份地價(jià)報(bào)告認(rèn)為，5月以來多個城市土地市場出現(xiàn)拿地?zé)岢保�競爭激烈。一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊供不應(yīng)求，競價(jià)輪次多達(dá)上百，高溢價(jià)地塊多次出現(xiàn)。高價(jià)格地塊不斷刷新原有紀(jì)錄，不僅一線城市，多個熱點(diǎn)城市也頻現(xiàn)“焦點(diǎn)”地塊。房企對后市的信心從土地市場的火爆中不難窺見，未來房價(jià)的攀升動力增強(qiáng)。

　　不過，在近日出現(xiàn)“錢荒”事件后，張大偉認(rèn)為，“錢荒”雖然還未直接影響實(shí)體行業(yè)，但對房地產(chǎn)市場的心理影響不容小視。房地產(chǎn)市場這么多年的畸形發(fā)展，主要是依賴超發(fā)的貨幣。一旦資金收緊，房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅肯定被抑制。

　　德佑地產(chǎn)分析師趙葆根認(rèn)為，對于較為依賴銀行貸款的房企而言，“錢荒”將使其資金情況再度緊張，遏制其在土地市場上一擲千金的舉動，給今年以來過熱的土地市場實(shí)實(shí)在在地潑上一盆冷水。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟也表示，2011年底銀根的收緊，促使大量開發(fā)商降價(jià)求售，甚至出現(xiàn)虧本銷售的現(xiàn)象出現(xiàn)，后期間接引導(dǎo)到土地市場，土地底價(jià)成交和流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。當(dāng)前“錢荒”也必然會影響開發(fā)商的資金鏈，從而改變開發(fā)商對未來房價(jià)的預(yù)期，預(yù)計(jì)下半年土地市場降溫的可能性加大。

　　事實(shí)上，受銀行“錢荒”影響，近兩日地產(chǎn)股普跌，資金流動性控制更引發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃的擔(dān)憂。鑒于房企主要資金來源于信貸、預(yù)售款以及自籌資金三個方面，“錢荒”威脅國內(nèi)融資，加之美聯(lián)儲表態(tài)逐步退出量化寬松政策(QE3)威脅海外資金渠道，房企的日子將越來越難過。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，雖然上半年標(biāo)桿房企銷售情況不錯，但下半年隨著資金鏈緊張，有可能會加速銷售，快速回籠資金。為此，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可能會調(diào)整銷售策略，進(jìn)行“價(jià)格修正”，從而對市場預(yù)期帶來一股鯰魚效應(yīng)。這也意味著，持續(xù)大半年的開發(fā)商博弈強(qiáng)勢期或在下半年得到扭轉(zhuǎn)。

　　不過，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，雖然流動性危機(jī)在中國的銀行間市場乃至整個短期資金拆借市場集中爆發(fā)，但演變成償債危機(jī)的可能性不大，等到二季度過去，銀行超額儲備金率將回歸常態(tài)。因此，個人房貸及企業(yè)開發(fā)貸都不會受到牽連，“錢荒”事件短期對房地產(chǎn)市場形成的沖擊有限。