——“銷售型商業物業利弊分析管理與后期運營管理創新研討會”

　　隨著“國五條”的頒布以來，商業地產尤其是銷售型多業主的商業地產，獲得了飛速的發展，機遇前所未有，但是在發展中面臨了又諸多問題，讓人愛之深而又惱之切。

　　業權分割，想說愛你不容易

　　眼前新形勢的政策和經濟形勢讓人對商業地產情有獨鐘，以soho中國轉型商業地產為代表，這是一種風向，一個時代的轉型期到來了，可以預見在不久的將來，銷售型商業地產在行業所占的份額肯定會逐年提升。以北京中觀村E世界為例，首先作為快速回籠資金，有效分擔風險的業權分散的策略，使得投資人的做法無可厚非，另一方面也的確很少有公司能有經濟實力完全做到持有;同時眾多的小業主彼此之間競爭激烈，如果不采取一些“非常措施”，甚至必要地時候采取壯士斷臂的決心的話，商業租賃就會面臨入不敷出，甚至閑置荒廢的尷尬局面;由于沒有產權在手，缺乏有力的統一規劃，物業公司和市場公司有心無力，無法有效的作為，導致業主和租戶拒不繳納相關費用，每況愈下除了尷尬還是尷尬。

　　規矩方圓，有你變得更秩序

　　北京市中永律師事務所合伙人劉欣律師在會上談起法律建設和政府引導的建議，其實不論哪個行業都離不開健全的制度的保障。商業地產目前的無序狀況讓人不禁想起鄉下集市上賣東西的情況，同樣一種蘋果相鄰的兩個攤位你賣兩塊我就賣一塊五，你賣一塊我就賣八毛。這樣擴大到一種市場經濟體的行為來說，惡意的價格競爭，不光帶來的是經濟的損失和關系的惡化，更嚴重的是給整個行業帶來難以想象的惡劣影響。當市場上有了普遍需求的時候，政府需進行正確的規范和積極的引導，在職的相關部門要協調好相關的制度，有法可循有法必循。規則制度健全了，錯誤的行為被矯正過來，市場經濟行為規范了，市場主體也越發的有信心。就拿E世界來說，各項制度建立起來了，適合商業地產性質的業委會建立起來了，經濟行為有了規范，服務公司的將會更好更有效地管理，有效地管理獲得眾多業主的理解和支持，形成一種良性的循環。

　　區別對待，源頭定位最重要

　　會議上，二十一世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔通過自己多年的親身經歷對銷售商業的利弊進行了總結分析“相比住宅來講，商業地產的投入產出比是較好的，但是持有對現金流是對中國的商業地產一個非常大的考驗。開發商一定要在前期對商業多加理解，不能抱著住宅的心態做商業，要保持一種后續跟進的狀態，才能避免好盤變濫盤，避免對商業資源的浪費。”任何事情都很難做到一勞永逸，要時刻針對市場的動態，及時調整多業主的商業地產的定位，做到定位準確才能在后續發展中更加從容自得。源頭定位準確了，多業主的商業地產發展就不會那么盲目，眾多小業主將會更加明確的進行商業的租賃，物業和市場公司統一管理起來才會更加有效。

　　化零為整，你好我好大家好

　　眾人劃槳開大船，多業主商業地產整體的品牌形象和品牌影響力，是融合了所有業主的眾多意志和利益，反之各自為戰，甚至相互傾軋的話給整體的商業地產帶來的只能是惡劣的影響。中國華鑫國際信托投資部副總經理陳立洲給出了一個把商業的所有權和經營權進行分離的模式，通過信托公司進行統一的規劃管理，相當于把眾多的小業主變成一個大的集體業主。統一的規劃考慮了整體的品牌定位避免了商業資源的浪費，優化了資源配置，同時把所有的利益融合到一塊兒，眾多業主一方面可以不用為租賃、裝修等情況發愁，最大限度的保障了各業主的切身利益;物業公司由于進行了統一的規劃，可以很方便的進行管理服務，效率提高了，客戶滿意率有保證了;市場公司通過整體的品牌效應和品牌影響力，將會在招商、品牌、服務等方面得到極大的便利。

　　在這個復雜紛亂的特殊轉型期，面對不太理想的市場現狀，如果我們能做到齊心協力，不回避不放棄，認真面對問題，從問題出發，認真務實加大膽創新，我想“你好我好大家好”的明天就在眼前了。