近年來，中關村集聚大量高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，引進培養(yǎng)國內(nèi)外優(yōu)秀創(chuàng)新人才，經(jīng)過不斷的發(fā)展，已經(jīng)成為我國重要的科教創(chuàng)新資源密集區(qū)、我國最具特色和活力的創(chuàng)新中心和我國高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引領區(qū)。位于中關村核心區(qū)域的“e”世界電子市場，曾斥資25億元人民幣，總營業(yè)面積達6萬平方米，在2006年7月29日盛大開業(yè)，是核心區(qū)業(yè)態(tài)最完善、全國最大的單體電子商城，一度成為中關村的標志性建筑。

　　圖為中關村標志性建筑e世界

　　然而，隨著中關村核心區(qū)(中關村西區(qū))產(chǎn)業(yè)升級的不斷推進，電子賣場趨于飽和的市場狀態(tài)以及電子商務的巨大沖擊，e世界電子市場出現(xiàn)了許多棘手的問題，經(jīng)營商戶愈見鮮少，生存狀況也日益艱難。這座曾標榜要打造成中國IT產(chǎn)業(yè)賣場第一品牌的中關村e世界，由于產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營分散等商廈與生俱來的痼疾，現(xiàn)在無論是對商戶業(yè)主，還是市場公司，抑或是物業(yè)公司，都在經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)升級帶來的陣痛，尋求“破繭成蝶”的轉(zhuǎn)型之路。

　　圖為中關村e世界夜景

　　記者走訪中關村e世界，對商廈商戶業(yè)主、市場公司和物業(yè)公司進行實地調(diào)查、采訪。

　　市場環(huán)境疲軟 業(yè)主多難協(xié)調(diào)

　　盤踞在中關村這個繁華的IT產(chǎn)品聚集地，e世界電子市場因商鋪產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營分散等問題，制約了這座商廈的正常經(jīng)營、后續(xù)發(fā)展。據(jù)了解，中關村e世界是一座多產(chǎn)權(quán)式商廈，其開發(fā)商北京科技園置業(yè)股份有限公司早在項目完成時就已將商廈內(nèi)的賣場、寫字間分散出售。中關村e世界從地下一層到第四層賣場的產(chǎn)權(quán)分割給了近1900個業(yè)主。伴隨著中關村西區(qū)業(yè)態(tài)的調(diào)整和電子商務巨大的沖擊，中關村電子市場環(huán)境越顯疲軟，e世界商戶、業(yè)主的經(jīng)營也日益維艱，甚至出現(xiàn)大量商鋪閑置現(xiàn)象。

　　“這幾年電商發(fā)展迅速，市場環(huán)境越來越不好，生意也越來越不好做。由于業(yè)主數(shù)量太多，大家現(xiàn)在都開始互相拼價格，爭搶賣場內(nèi)有限的客戶資源，難免有時相互搶生意造成惡性競爭。”e世界一零售數(shù)碼產(chǎn)品的陳先生告訴記者，“現(xiàn)在生意淡了，很多商戶退租不干了，市場空鋪很多，租金再怎么便宜也沒有人要租，業(yè)主之間的競爭非常激烈。”據(jù)陳先生透露，

　　以前包租商開的租金價格比現(xiàn)在高很多，現(xiàn)在沒有統(tǒng)一的市場招商管理，小面積商鋪很難出租。關于商鋪出租的事情，希望市場最好能夠加以協(xié)助。

　　業(yè)主王女士向記者透露，當初購買商鋪就是想做投資，現(xiàn)在租金壓得很低，沒有多大收益，而且不好出租。“現(xiàn)在市場不好，生意難做，鋪位想賣嘛也不好賣，想轉(zhuǎn)手嘛也比較難。來來回回還要辦各種手續(xù)，既耽誤時間又很煩心!”王女士無奈地說，“我隔壁幾個鋪位的業(yè)主不了解賣場情況和市場行情，租金標的還是前幾年的價位，一直都空在那里，像這樣空鋪越多，顧客越少，對我們的生意影響很大，造成惡性循環(huán)。”

　　記者在調(diào)查中了解到，目前政府對中關村進行產(chǎn)業(yè)升級改造，不鼓勵電子賣場、商場、購物中心等業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)發(fā)展。e世界這樣一座多產(chǎn)權(quán)式商廈，擁有近1900戶各持商鋪產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，這些業(yè)主分布在全國各地，有的甚至長期居住在國外，僅靠業(yè)主自身的力量很難達成共識，再要進行產(chǎn)業(yè)升級、轉(zhuǎn)型，難度更是可見一斑。記者進一步了解，e世界多數(shù)業(yè)主希望能建立統(tǒng)一的市場招商管理秩序。尤其是那些手里沒有多少資源，不懂得如何進行招商，只能在鋪位上貼些簡單的招租信息的業(yè)主，更是希望市場能有統(tǒng)一的一家優(yōu)質(zhì)經(jīng)營管理公司有效解決招商問題。

　　商廈產(chǎn)權(quán)分散 市場運作艱難

　　對于一座商廈來說，市場公司在管理過程中所起的作用十分關鍵。針對中關村e世界這樣一座產(chǎn)權(quán)分散、業(yè)主眾多的大廈，在管理過程中扮演重要角色的市場公司，其主要職責有兩方面：一是保障電子市場的正常經(jīng)營運轉(zhuǎn)，維護市場的整體經(jīng)營品牌;二是作為電子市場內(nèi)所有業(yè)主和商戶的管理者代表，接受有關部門的監(jiān)督和管理，落實這些部門的政策、法規(guī)和要求。

　　一般而言，市場公司主要分為兩部分：一個是商服部，主要負責為市場內(nèi)的商戶及業(yè)主提供經(jīng)營所需的必要服務，維護市場聲譽。例如辦理鋪位進、退場手續(xù)，協(xié)調(diào)解決商戶與消費者糾紛等。另一個是市場部，主要負責維護電子市場的正常經(jīng)營秩序。例如建立和管理商戶的信息檔案、監(jiān)督和規(guī)范商戶的經(jīng)營行為等。

　　據(jù)了解，市場公司的收入主要來源于商廈市場經(jīng)營范圍內(nèi)所有業(yè)主繳納的綜合服務費。e世界由于經(jīng)營不善，生意慘淡，收益甚微，出現(xiàn)部分業(yè)主不愿繳費現(xiàn)象。目前，費用的缺口已經(jīng)導致公司的運轉(zhuǎn)出現(xiàn)一定問題。市場公司管理人員告訴記者，市場公司處在一個非常尷尬的位置，由于e世界商鋪產(chǎn)權(quán)分散在近1900個業(yè)主手里，市場本身沒有任何商鋪產(chǎn)權(quán)，所有業(yè)主都是自主招商，從而造成市場沒有整體統(tǒng)一的規(guī)劃。“業(yè)主招什么樣的商戶?做什么品牌的產(chǎn)品?這些不在我們的管理范圍，這樣給市場經(jīng)營管理增加了很大的難度。”市場公司管理層負責人說。

　　e世界商廈內(nèi)空置鋪位增多、租金收益下滑等問題的不斷出現(xiàn)，很多業(yè)主歸結(jié)為管理不善的原因，因而拒絕向市場公司繳納綜合服務費。據(jù)業(yè)界人士分析，e世界的業(yè)主購買大廈商鋪，這種行為實際是一種商業(yè)地產(chǎn)投資，既然是投資就會有風險，應當具備一定的風險意識和一定的分析判斷能力。業(yè)主不能將空置鋪位增多，租金收益下滑等問題簡單歸為管理不善的原因。造成e世界市場經(jīng)營下滑的原因是綜合性的，比如零售業(yè)不景氣、3C賣場的IT產(chǎn)品競爭加大、電子商務的沖擊、產(chǎn)品價格透明利潤下滑、空鋪增多后業(yè)主與業(yè)主之間競爭相互壓價，商戶趁機壓價等因素共同導致了業(yè)主收益的減少。一些原因是行業(yè)問題，短期內(nèi)無法解決，但在大環(huán)境不景氣的情況下，電子市場想要生存，業(yè)主的鋪位要升值，比較可行的方案是整合零散的業(yè)主鋪位，形成市場的整體規(guī)劃，統(tǒng)一招商管理，形成自身的經(jīng)營優(yōu)勢，從而獲得長遠的發(fā)展。

　　業(yè)主拒交費用 物業(yè)服務受阻

　　中關村e世界的產(chǎn)權(quán)被分割給了近1900個業(yè)主，這種多產(chǎn)權(quán)式的特點，對e世界發(fā)展的制約性，隨著中關村產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、升級，顯得愈加明顯。物業(yè)管理方面也不例外。與單一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)大廈的物業(yè)管理工作相比，e世界商廈的物業(yè)管理更加復雜，也更難協(xié)調(diào)。

　　作為服務型企業(yè)，物業(yè)公司一般主要負責整個商廈安全、設施設備的正常運轉(zhuǎn)，保障商廈的正常運營。具體服務范圍為：商廈的治安及消防、商廈公共區(qū)域保潔、紅線范圍內(nèi)的綠化、公共設施設備維修與保養(yǎng)、車輛管理、裝修管理等服務。與小區(qū)物業(yè)管理不同的是，物業(yè)公司還負責商業(yè)的啟閉店、寫字樓退租等商業(yè)物業(yè)的一些物業(yè)服務。此外，諸如鋪位招商、寫字間租賃業(yè)務等其他服務，不屬物業(yè)公司管理范圍，無法提供服務。

　　據(jù)悉，由于受到電商的沖擊以及中關村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的影響，部分商戶紛紛退出中關村或壓低價格進行承租，致使業(yè)主們一些單元空置或低價出租，影響了業(yè)主們的投資收益。由于物業(yè)公司服務范圍沒有招商或租賃業(yè)務，不具備該項業(yè)務能力，導致一些業(yè)主質(zhì)疑商廈物業(yè)管理方管理不善，并以此拒繳物業(yè)服務費，嚴重影響到商廈的正常運營。長此下去，給業(yè)主或承租戶提供的物業(yè)服務品質(zhì)勢必下降，服務不到位、不及時。這樣對于已經(jīng)繳納物業(yè)服務費的業(yè)主極不公平，這部分業(yè)主也會因為服務品質(zhì)下降而不繳納物業(yè)服務費。此情況難免造成惡性循環(huán)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，商業(yè)物業(yè)管理無明確的法規(guī)條例，目前只能參考小區(qū)物業(yè)條例進行管理。商業(yè)物業(yè)的管理與小區(qū)的物業(yè)管理有著明顯的本質(zhì)的區(qū)別。商業(yè)物業(yè)不能像小區(qū)一樣單獨提供個體物業(yè)服務，都是提供商廈整體的物業(yè)服務，這對于已經(jīng)繳納物業(yè)服務費的業(yè)主與未繳納物業(yè)服務費的業(yè)主享受的服務沒有根本區(qū)別。這樣一來，容易“引誘”更多的業(yè)主加入拒繳物業(yè)服務費的行列，給物業(yè)公司的工作帶來更大的難度。從法律上來講，未繳納費用的業(yè)主變相的侵害了已繳納費用業(yè)主的利益。

　　e世界物業(yè)公司負責人告訴記者，商業(yè)物業(yè)與小區(qū)物業(yè)還有一大區(qū)別，是商業(yè)物業(yè)可以不繳納公共維修基金。目前e世界商廈的業(yè)主們購房時沒有繳納公共維修基金，現(xiàn)商廈各項設備設施運行近7年，一些公共設施按照相關規(guī)定應大修，比如電梯、綠化改造等設施，但由于物業(yè)服務費收繳較為困難，想要籌集設施設備大修費用，難度更大。

　　即使這樣，e世界商廈物業(yè)公司依然在履行自己的職責，全力做好各項物業(yè)服務工作。“自2006年開業(yè)至今，我們公司一直在為商廈提供物業(yè)服務，并且取得了大多數(shù)業(yè)主的認可。”e世界物業(yè)公司負責人說，“為維護全體業(yè)主的共同利益，我們呼吁大家請不要用抵制繳納物業(yè)服務費的方式維權(quán)。長此下去會造成重大的安全隱患，也會影響大廈的正常經(jīng)營。”

　　此外，記者通過調(diào)查還了解，在中關村核心區(qū)存在類似情況的不止e世界一家，科貿(mào)大廈也陷入各種困境，亟待轉(zhuǎn)型、升級。經(jīng)濟不景氣，IT產(chǎn)業(yè)競爭激烈，電子市場趨于飽和狀態(tài)，電子商務橫掃大江南北……面對一系列棘手的問題，經(jīng)營不善、收益減少、管理復雜等等衍生出來的新問題，不論是中關村e世界，還是科貿(mào)大廈，將如何進行業(yè)態(tài)調(diào)整，突破這一瓶頸，最終“破繭成蝶”，實現(xiàn)華麗的轉(zhuǎn)型?