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    “給窮人蓋房子，”4月初，聯(lián)合國(guó)全球住房基金會(huì)(Global Housing Fundation下稱GHF)主席Tim Wilkens表示，將在中國(guó)實(shí)施2.5億美元的援助住房計(jì)劃。這項(xiàng)計(jì)劃將在3個(gè)月后由基金會(huì)的亞太地區(qū)董事會(huì)宣布具體的實(shí)施措施。

    據(jù)GHF估計(jì)，在發(fā)展中國(guó)家超過(guò)10億人生活在貧民窟中。GHF作為一只非牟利性質(zhì)的基金，將在各國(guó)當(dāng)?shù)卣�府的幫助下，為窮人或低收入者提供購(gòu)房貸款。聯(lián)合國(guó)通過(guò)聯(lián)合國(guó)人居署的人類居住計(jì)劃，將全球住房基金會(huì)對(duì)貧民居住區(qū)的改善作為一個(gè)“模板”推廣。

    Tim Wilkens來(lái)到中國(guó)，在推廣他在美國(guó)加州的住房產(chǎn)品的同時(shí)，也在為這只基金將在中國(guó)的援助計(jì)劃做準(zhǔn)備。

窮人住房援助計(jì)劃

    《21世紀(jì)》：GHF的使命是給窮人蓋房子，具體如何運(yùn)作？

    Tim Wilkens：世界上大約有10億居住在城市中無(wú)家可歸的貧困居民，我們的目標(biāo)是解決這部分人群的居住問(wèn)題，為這些低收入人群提供一項(xiàng)長(zhǎng)期的資助計(jì)劃——“微型貸款”計(jì)劃，即基金會(huì)的小額貸款計(jì)劃，可以把大量的家庭從貧民窟居民轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛挟a(chǎn)權(quán)的業(yè)主。這個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在亞太區(qū)域落地。包括中國(guó)、新加坡，澳大利亞、馬來(lái)西亞、中國(guó)臺(tái)灣、菲律賓、泰國(guó)、越南等國(guó)家和地區(qū)，總援助金額達(dá)到25億美元。計(jì)劃用于中國(guó)的援助金額是2.5億美元。

    亞太區(qū)域會(huì)成立一個(gè)亞太董事會(huì)，具體實(shí)施方案由這個(gè)董事會(huì)負(fù)責(zé)擬定。目前董事會(huì)已經(jīng)籌備完成，由東南亞最成功的房地產(chǎn)商人組成，但尚未正式公布董事會(huì)成員名單。

    亞太董事會(huì)將選擇3個(gè)城市為第一批的援助城市。我們會(huì)考慮比如四川災(zāi)區(qū)的賑災(zāi)需要等等。3個(gè)月后我們會(huì)知道實(shí)施計(jì)劃的細(xì)節(jié)是怎么樣的。

    《21世紀(jì)》：GHF此前在哪些國(guó)家已經(jīng)實(shí)施了援助？

    Tim Wilkens：我們?cè)?9個(gè)國(guó)家已經(jīng)實(shí)施了援助，包括美國(guó)、南非、中歐等地區(qū)。援助計(jì)劃雖然是針對(duì)改善窮人的居住問(wèn)題，但同時(shí)我們也看到，隨著產(chǎn)權(quán)的確立，也改善著窮人的社會(huì)地位和尊嚴(yán)。

    比如，在阿拉伯一些國(guó)家，女人是不能有固定資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的。但在這個(gè)基金的幫助下，這些國(guó)家第一次有了女人擁有的房地產(chǎn)，因?yàn)槁?lián)合國(guó)要求他們將夫妻的名字共同寫(xiě)入房產(chǎn)名冊(cè)。

只有2%的壞賬率

    《 21世紀(jì)》：世界各地的收入水平并不一樣，GHF怎么認(rèn)定“低收入群體”，也就是合格的購(gòu)房者？

    Tim Wilkens：聯(lián)合國(guó)會(huì)通過(guò)調(diào)查來(lái)確定低收入者。我們會(huì)要求這些申請(qǐng)人填寫(xiě)詳細(xì)的資料，當(dāng)?shù)卣�府也�?huì)協(xié)助定義低收入人群。

    《21世紀(jì)》：購(gòu)房者都是低收入人群，GHF是否會(huì)擔(dān)心產(chǎn)生“斷供”的問(wèn)題，就像現(xiàn)在的次級(jí)債風(fēng)波一樣？

    Tim Wilkens：我們不擔(dān)心低收入家庭不付款，在我們基金成立的幾十年歷史中，幫助過(guò)很多國(guó)家城市的低收入人士，歷史上只有少于2%的壞賬率。

    《21世紀(jì)》：具體如何向窮人提供貸款？

    Tim Wilkens：聯(lián)合國(guó)將邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣�府在土地上給予幫助，提供優(yōu)惠的土地以及配套設(shè)施。主要是建設(shè)小戶型的房屋。具體有兩種標(biāo)準(zhǔn)的房屋，40平方米和50平方米。所有的房屋都配有浴室、廚房、兩間臥室，以及干凈的自來(lái)水，一個(gè)化糞池系統(tǒng)。

    GHF為這些低收入群體的購(gòu)房者提供按揭貸款。本地的銀行首先為這些人提供按揭，一年之后，基金將90%的按揭買下，為銀行分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。GHF的按揭利率將低于本地銀行的利率。如在中美地區(qū)銀行市場(chǎng)按揭貸款利率為12%，但GHF的利率為8%。在中國(guó)應(yīng)該也會(huì)低于現(xiàn)在的利率。

    房屋的建設(shè)將邀請(qǐng)本地的開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，GHF也會(huì)給予開(kāi)發(fā)商合理的利潤(rùn)作為回報(bào)。

    《21世紀(jì)》：整個(gè)GHF的規(guī)模有多大？

    Tim Wilkens：這只基金的規(guī)模每年都在擴(kuò)大。捐助者是來(lái)自私人個(gè)體捐款，很多來(lái)自美國(guó)。這是一只與聯(lián)合國(guó)一起合作的私募的慈善基金。

美國(guó)房地產(chǎn)“危”中有“機(jī)”

    Tim Wilkens也在美國(guó)從事分時(shí)度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，他向記者分析了美國(guó)目前的房地產(chǎn)形勢(shì)。

    《21世紀(jì)》：美國(guó)目前樓市被形容為一個(gè)噩夢(mèng)，您覺(jué)得目前美國(guó)市場(chǎng)情況如何？

    Tim Wilkens：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括土地價(jià)格都在下降，不同城市所表現(xiàn)出來(lái)的情況不一樣，一些城市房?jī)r(jià)只有3%、4%的跌幅，一些城市已經(jīng)跌了40%。在密歇根這種汽車工業(yè)城市，房?jī)r(jià)下降了60%，主要是汽車行業(yè)嚴(yán)重虧損，失業(yè)率很高，引發(fā)了房地產(chǎn)的崩潰。但在加州，IT行業(yè)仍然強(qiáng)勁，土地價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格降幅不大。

    土地價(jià)格相對(duì)于房?jī)r(jià)下降幅度更大，因?yàn)殂y行雖然收緊了開(kāi)發(fā)商的貸款，但一些開(kāi)發(fā)商仍然能夠獲得貸款，知名開(kāi)發(fā)商仍然有優(yōu)惠的利率，甚至低至4.5厘，也有些開(kāi)發(fā)商是9厘。但是目前已經(jīng)沒(méi)有銀行愿意為購(gòu)買土地發(fā)放貸款。

    《21世紀(jì)》：作為開(kāi)發(fā)商，你們有什么樣的應(yīng)對(duì)措施？

    Tim Wilkens：在樓市萎縮的情況下也有一些好的機(jī)會(huì)。1980年代德州房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰時(shí)，有專門(mén)的收購(gòu)基金收購(gòu)爛尾的項(xiàng)目。我買過(guò)一千多個(gè)這樣的項(xiàng)目，再建后售出。很多人想做這類業(yè)務(wù)，但很少人能夠在這類業(yè)務(wù)上賺到錢(qián)。有很多人乘機(jī)收購(gòu)了物業(yè)，結(jié)果還是爛在自己手里。這種業(yè)務(wù)比自己開(kāi)發(fā)要復(fù)雜得多。你必須要很小心，要知道這個(gè)項(xiàng)目為什么垮了，債權(quán)債務(wù)關(guān)系是不是很復(fù)雜，而且要了解市場(chǎng)什么時(shí)候能夠回暖，項(xiàng)目不能繼續(xù)爛在自己手里。

    目前這是收購(gòu)項(xiàng)目的很好機(jī)會(huì)，這種收購(gòu)是可以貸款的。美國(guó)政府的政策現(xiàn)在更為寬松，過(guò)去要求購(gòu)買證件齊全的土地，一年半內(nèi)一定要?jiǎng)庸ぃ�現(xiàn)在已經(jīng)寬限到三年。

    《21世紀(jì)》：您怎么看待美國(guó)經(jīng)濟(jì)？

    Tim Wilkens：美國(guó)在印很多錢(qián)，雖然效果不會(huì)很快顯示出來(lái)，但2011年經(jīng)濟(jì)就會(huì)好轉(zhuǎn)。

                                                    （徐廣蓉）