住建部澄清樓市新政 抑制投機而非打壓
12月9日,國務院會議決定,2010年個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年。調控樓市大幕正式開啟,市場預計更多政策會魚貫而出。
12月17日,五部委聯合下發《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》,將開發商拿地的首付款比例提高到了50%。這一政策嚴卡開發商資金鏈,地產界突然感覺,這個冬天特別冷。
12月23日,營業稅細則公布,對于普通住宅和非普通住宅進行了嚴格的區分。這讓部分炒房者大松了一口氣:“樓市調控好像也沒有那么狠嘛!”
同一天,國土資源部通報了9個省18宗房地產開發土地閑置情況,督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閑置土地處置有關政策。仔細分析,政策都是此前已有的,毫無新意。
樓市調控到底是松還是緊？有多緊？宛如一場迷霧蔓延開來。
12月24日,一位住建部人士在接受《華夏時報》記者采訪時表示,市場上對于要全面打壓樓市的看法實際上有誤解,現在只是在調整,不會全面打壓樓市,不會搞一刀切。未來的政策重點依然是增加供應、完善保障、抑制投機。
“誰都不希望樓市大動。”上述人士強調。
中國房地產與住宅研究會副會長顧云昌也認為,雖然最近樓市政策比較頻繁,但樓市政策不會全面調頭,支持自住需求,改善需求方向并沒有變。
調控高壓？
中央定調樓市調控方向后,系列政策果然魚貫而出。
12月23日,財政部、國家稅務總局正式公布營業稅細則規定:“各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅,對清理出來的問題,要立即予以糾正。”
“這就是給地方臉色,希望地方在樓市調控上不要搶跑。”上海的一位分析師就此表示。
同一天,國土資源部通報9省閑置土地情況。不僅如此,土地部門增加供給的決心亦非常明顯。
據悉,國土部還將采取多項措施打擊囤地:一是進一步規范土地供應行為。完善土地出讓合同和劃撥決定書,對土地規模、出讓金繳納、受讓人條件、開竣工申報、違約責任等進一步作出明確約定。二是進一步加大土地開發利用監管力度,落實監管責任。第三,會進一步加強監督檢查。督促各地嚴格落實閑置土地處置政策,及時處置閑置土地。
本報記者獲悉,國土部最近還會與證監會等部門聯動,共同打擊土地投機。本報記者同時獲悉,建設部最近也會出重拳抑制投機,目前直指“囤房、炒房”。
顧云昌強調,好政策還需真執行。我國樓市調控不缺政策,而缺乏執行力度。這需要地方政府下決心、用重拳。
而調控的難點,就是中央和地方的博弈,對此,主管部門似乎已經找到了方法。
松緊迷霧
上述營業稅細則稱,自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的,免征營業稅。
亞豪機構市場總監郭毅表示,新政策比2009年執行的優惠政策收緊了一些,但比之前的預測還是寬松了一大步,因為按差額征稅比按全額征稅能省下很多錢。
易居中國分析師薛建雄認為,該細則明顯體現出樓市調控有保有壓的原則,這對普通住宅殺傷力有限,但對非普通住宅影響最大。
他給記者算了一筆賬,以一套標價100萬元,一手交易價為70萬的房產為例,如果這套房產屬于5年以內的普通住宅,則按照差額30萬元計征5.5%的營業稅是1.65萬元;假設這套房產屬于5年以內的非普通住宅,就要按照全額100萬元計征個人所得稅5.5萬元,比之前要多繳3.85萬元。
鏈家地產最近公布的一項數據顯示,營業稅細則對于快進快出又在短期內購買非普通住宅打擊最大。比如,目前,北京140平方米以上二手房成交占比為14%左右,其中五年內大戶型占比8%左右。按照規定,住宅小區建筑容積率在1．0(含)以下,單套建筑面積在140(含)平方米以上,三環至四環之間超過175萬元/套,三環以內總價超過215萬元/套、四環至五環之間超過165萬元/套、五環以外超過100萬元/套的住房均為非普通住宅。
期待已久的緊縮政策出臺了,仔細一分析,并沒那么緊。和預測不一樣的還有國土部的通報,似乎并未讓開發商真正捏一把汗,其中“警示開發企業根據實際開發能力理性取得土地,及時開發利用”的用語更是偏于溫和。
政策意圖
財經評論員馬光遠表示,營業稅細則符合此前國務院“國四條”中提到的運用技術手段區別對待改善型置業和投資客的思路。
這樣有保有壓的思路,到底是何意圖？
國務院發展研究中心金融研究所副所長張承惠表示,2008年很多房地產開發商資金鏈非常緊,很多幾乎要斷掉,按照正常的規律來看,行業即將進入整合時期。但由于金融危機,出臺了一系列刺激政策把一些快要倒閉的企業救了,這從長期來看并不是好事。
交通銀行的一位人士表示,對于樓市現在不可能下猛藥,2010年的貨幣政策的調控方向也會盡可能避免再現2009年的資產價格猛漲的情況。
央行最近也否認了“二套房貸即將提高到50%”的消息,央行相關負責人近日表示,這不是央行發布的消息,對此不予評論。
“樓市政策變化本質是中央在房價與經濟復蘇之間的抉擇,所以目前不可能對其猛加油門,更不能猛踩剎車。”國泰君安的一位分析師表示。
國土部的一位人士向記者表示,現在的樓市調控政策明顯是房價與經濟復蘇之間的中間路線。政策走向歸結起來,是增加供給,確保剛性和改善性需求,打壓投資投機性需求;平抑局部泡沫化的一線城市房價,支持二、三線城市城鎮化。未來大部分的樓市政策,都會在上述之內。（鄭盎）
