新政百日房價堅挺 地方財政告急考驗決策層
調控百日，各方博弈者發現，橫亙在面前的仍是一場混局。
自7月份調控“松綁”的風聲傳出后，決策層接連釋放出的信息已相當明晰：銀監會再次出手勒緊三套房貸，京滬深杭成為代表城市；國土資源部將一份“囤地黑名單”置于鎂光燈下；住建部部長姜偉新則在“2010市長論壇”上公開表示，樓市調控不會放松，“堅定不移地遏制部分城市房價上漲過快”。
在市場層面，北京、上海等一線城市，盡管房價瘋漲態勢已被完全遏制，但萎縮的只是成交量，價格依然堅挺。
“全國也好，幾個重點城市也好，調控深度還沒有到位。相對于‘國十條’的要求，差距還比較大，接下來的調控任務還比較艱巨。”住建部政策研究中心副主任王玨林對《財經國家周刊》記者表示。
調控目標尚未達成，地方財政卻已告急，并殃及保障房建設。《財經國家周刊》獲得的國家統計局數據顯示：2010年1~6月，全國保障房投資額為433.19億元，同比縮水1.7%。
此前，2010年被廣泛看作保障房“大躍進”之年，住建部更是提出建設580萬套保障房的目標。
保障房建設速度已現頹勢？“統計局數據主要是靠廣東、山西、河南、廣西、青海等少數幾個省撐場面的，要不然，全國的數據會很難看。”接近國家統計局的某人士說。
一位住建部人士則對《財經國家周刊》記者透露，“根據國務院要求，相關部委要天天呈報房地產市場運行分析報告和數據。放松的呼聲，與收緊的努力，在同時進行。”他進而分析，圍繞調控松綁與否，各方博弈頗多，“最終可能是調控持續，但路徑發生轉變。”
百日變局
銀監會一紙禁令，源于各地信貸政策的逐步放寬。接近銀監會的人士透露，“在北京和杭州，三套房貸早就放開了。”
各方質疑聲漸起，銀監會不得不再敲房貸警鐘。8月初，多方傳出消息，銀監會對京滬深杭四地商業銀行提出建議，暫停發放三套房貸。A股地產板塊大幅下跌。
8月6日，此種判斷得到驗證。在當日銀監會舉行的發布會上，相關負責人表示，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，“具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定”。
上述規定并無新意。4月17日頒布的“國十條”中規定，各地銀行可根據自己的風險評估，對房價過高、漲幅過快的城市自主停貸。
盡管如此，北京市仍謹慎地選擇了“一刀切”。多位銀行人士向《財經國家周刊》證實，經銀監會“建議”后，北京商業銀行三套房貸已全部緊急叫停。
“北京選擇了從嚴，但各個城市不同，銀行擁有自主權。目前各地做法并未違背調控政策。”王玨林說。
在各方人士眼中，信貸政策的搖擺，已成為市場走向的“晴雨表”。感受到壓力的，并非只有銀監會，開發商在調控百日后，同樣如履薄冰，對調控政策諱莫如深。
北京首都開發控股（集團）有限公司一位高層對《財經國家周刊》記者透露，“領導交代了，近期少說話、少露面。”
北京萬科人士也表示，近期“不談政策，不談走勢”。接近北京萬科總經理毛大慶的人士透露，毛在多個場合均表示“響應政府號召”。
7月底，萬科在北京房山區的長陽半島項目開盤，均價13500元/平方米。“事實上，一部分人12000元就可以拿到。”上述接近萬科人士透露。
按照萬科當時拿地時6500元的樓面單價，這個開盤價格不高，“幾乎只是保本。”
“稅費20%、自有資金的財務成本2%、營銷成本3%，建安成本至少要2500元，城市配套費500元，加上1000元的精裝修。13500幾乎是保本線。”上述人士表示。
價格成為檢驗調控效果的試金石。在北京聯達四方董事總經理楊少鋒眼中，房價還遠未見底。“就北京而言，三分之一已經降到位了，比如通州的很多項目；三分之一降了但沒到位；還有三分之一根本沒降。”楊少鋒說。“政策一旦松綁，會有另一輪報復性反彈。”
與僵持的樓市相比，土地市場已有陣陣涼意。
7月16日，北京通州馬駒橋地塊招標，樓面單價最高報價為4540元。而3月17日，該區域一地塊的成交單價是8650元；當日另一招標地塊位于昌平區小湯山，最高樓面單價報價為7000元，比之前該區域成交地塊低了53.6%。
國土資源部近期動作頻頻，土地市場冷暖自知，供地量的增加也在為土地市場降溫。
此外，國土部最大一個動作是，將一份涉及全國1457宗閑置土地的統計表交予銀監會，涉及者包括泛海建設、華潤置地和新世界等多家品牌房企。國土部人士透露，將派出31個調研組赴31個省區市進行調查。
“名單上的多宗閑置地塊，都是因地方政府原因造成的，最終需要協商解決。名單的更大意義在于部委間的信息共享。”上述人士表示，多部委聯動的做法以前就有，但未有這般深入。“這也標志著調控進入了敏感期。”
雙重壓力
新政百日后即有“松綁”消息傳出，說明新政殺傷力之強。“從中央到各部委，都有明確的態度，政策并不會放松，而是和年初一樣。”王玨林說，“這都是有教訓的，一些人已經對（調控）政策失去信心了。”
決策層緊急表態，顯然為避免“史上最嚴厲調控”變為“史上最短命調控”，慎防房價再陷越調越高的怪圈。“現在是個僵局，政府不可能往后退。”楊少鋒分析。
而此時，伴隨調控而來的是地方財政告急、保障房建設縮水的 雙重壓力。
在江蘇，省長羅志軍公開表示，盡管部分城市房價過快上漲的勢頭得到初步遏制，但另一方面，房地產稅收增速減緩，對財政收入造成較大影響。“我們不希望看到高房價，也不希望看到大起大落。”
接近江蘇省住建廳的人士透露，其目前的一項任務是，每周上報房價趨勢，供決策層判斷，“進一步完善調控措施”。
同為經濟大省，浙江上半年財政收入中，六成貢獻率來自房地產。公開資料顯示，浙江省上半年房地產業稅收收入達475.8億元，同比增長82.1%，對地方財政收入增長的貢獻率達63.7%。
而從《財經國家周刊》記者獲得的國家統計局內部報告來看，上半年，浙江省商品房銷售面積回落12.4%，調控效應開始顯現。
當地分析人士認為，伴隨成交量下挫，相關稅收銳減，財政收支平衡的壓力將大大增加。
北京的情況同樣如此。2010年上半年，北京地方財政收入完成1293.4億元，同比增長25.2%。但6月在地產營業稅方面出現了明顯降幅，6月當月完成178.2億元，同比下降13.1%。
“江蘇、浙江、北京，這些可都是經濟大省（市），這些地方財政收入的下滑，絕非個案。”房地產高級經濟師章林曉表示。
就全國而言，7月份中國制造業采購經理指數（PMI），延續著回落趨勢，已逼近50%的臨界線。這一數據歷來被看成整個制造行業以及經濟發展的先行指標，低于50%，則反映經濟衰退。
地方財政的大幅縮水，牽出另一隱憂——保障房建設資金原本就不足，此次頗有雪上加霜之意。
上述國家統計局的內部數據顯示，在31個省市自治區中，有21個地區的保障房投資額同比在減少。其中中部和西部分別減少7.5%和21.7%，東部盡管增長12%，但幾乎全拜廣東省所賜，其2010年保障房投資額增長275%，為全國之最。在東部11省（市）中，僅有3省（市）的保障房投資額同比增長。
在各省與中央簽訂保障房建設保證書的前提下，這一數據更顯刺眼。有分析人士指出，保障房本為緩解高房價壓力的產物，與調控目標一致，卻因調控而難以為繼，調控悖論就此顯現。
“調控已經將自住、投資和投機性需求基本全‘打飛了’。”章林曉說，“如果將市場調控到完全萎縮，保障房建設也肯定將停滯不前。”
路徑轉變
在國家統計局的數據中，上海是唯一缺失保障房數據的地區。迄今為止，上海也未出臺任何與“國十條”相配套的地方細則。
“地方政府應該主動出政策。最起碼沒有新的，就嚴格按照國十條出一個細則，對結束觀望情緒也是有作用的。有總比沒有強。”王玨林說。他認為地方細則對消費者和企業的預期有決定性作用。
地方財政的捉襟見肘，成為政策“打折”的主要原因，在某種意義上，也成為地方政府無為而治的“護身符”。
“關鍵是地方政府的資金鏈繃不過開發商的資金鏈。銀監會、央行、財政部掌握的地方負債，只是冰山一角。”章林曉說。
在此背景下，章林曉認為，調控路徑正在發生變化。“強力推進保障性住房建設，至于商品房這一塊，估計會外緊內松。”
信貸依然是最具彈性的調控利器，章林曉表示，假如3套房貸放開，成交量將不再停頓，地方財政危機不至于大面積爆發。但此舉的信號意義不言自明，因此“會做得很小心，只做不說，或者少說”。
王玨林同樣將信貸政策看作短期行為。“差別化信貸政策，應當根據市場變化隨時調整。”
他同時指出，此輪調控有四項措施將長期存在：加大市場供給；解決囤地、市場競爭不公平等不規范問題；保障房建設；與市場管理相配套的法律制度。
王玨林指出，從GDP超過11%的增速，到近80%的就業率來看，調控并未超出決策層的預期范疇，“所以不是不可調，而是如何調。”
相關部委已經有所行動。國土資源部人士對《財經國家周刊》記者透露，國土資源部7月10日曾下發一份內部文件，名為《國土資源部關于依法加快房地產閑置土地查處的通知》。其核心內容是：加強房地產閑置土地查處，清理出來的閑置土地優先用于保障房建設。
此次行動由國家土地督察局牽頭，向省級政府發出整改通知書，限期在8月中旬前全面查處到位。
“目的有兩個，一是強力推動開發企業投資興建商品房，以緩解實體經濟優先指標明顯下滑的態勢。二是如果沒能力建商品房，則以保障房建設替代商品房。”上述人士表示。
他同時指出，在稅收格局調整前，保障房建設仍要依賴土地財政。“這是個漫長的過程，但保障的歸保障、市場的歸市場，這終究是最穩妥和安全的。”
