世博地塊“跑步”入市 起拍價不到2萬元/平
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- 時間:2011/10/26 10:07:27 來源:第一財經(jīng)日報
樓面地價1.8萬元/平方米上下，從掛牌到開標不到3天時間。這是繼8月份13家央企簽約世博園區(qū)之后，上海世博地塊首度推向市場的歷史速度。
昨日，《第一財經(jīng)日報》在上海土地交易市場看到，世博會地區(qū)B片區(qū)10幅商務辦公用地的信息，在今年第150號土地出讓公告中發(fā)布，涉及土地出讓面積約9.22萬平方米。
截至昨晚發(fā)稿時，上述10幅地塊均有1位競買人提出申請。業(yè)內(nèi)普遍認為，種種跡象顯示，首批享受世博土地盛宴的可能將以央企為主，預計該批地塊今日多將以底價成交。
史上最短掛牌時間
世博B片區(qū)位于世博園區(qū)一軸四館西側(cè)，是規(guī)劃會展及其商務區(qū)的一部分，規(guī)劃范圍東臨周家渡路，西至長清北路，南臨國展路，北至世博大道，其后續(xù)開發(fā)一直較為引人關(guān)注。
土地交易市場信息顯示，150號上海土地出讓公告共推出地塊10幅，均為世博會地區(qū)B片區(qū)的商務辦公用地，涉及土地出讓面積約9.22萬平方米。
此外，記者查閱掛牌出讓進度安排發(fā)現(xiàn)，上述10幅地塊的出讓時間為10月24日9：30，接受競買申請的截止時間為10月25日17:00，而現(xiàn)場競價時間則為10月26日10:00。從掛牌報價開始到結(jié)束，前后不到3天時間。時間之緊湊，已然超越了一直以來上海經(jīng)營性地塊從掛牌到截止普遍需要一個月準備期的“慣例”。
頗具意味的是，盡管150號土地出讓公告在10月24日才發(fā)布，但是其推出的10幅地塊競買保證金到賬時間早在10月18日已經(jīng)截止。
市場分析人士指出，如無意外，上述10幅地塊或?qū)⒁缘變r成交。
“這樣的結(jié)果早在意料之中。”上述人士表示，按照規(guī)劃，世博B片區(qū)是世博園區(qū)后續(xù)開發(fā)利用第一個啟動的區(qū)域，將建設成為央企總部集聚區(qū)�！案螞r這么短的掛牌時間，此前沒有跟出讓方接觸過的開發(fā)商很難迅速作出反應，世博園區(qū)首批出讓的10幅地塊被央企率先參與的可能性非常大。”
記者發(fā)現(xiàn)，上述10幅世博地塊，曾在此前上海今年11號預公告中出現(xiàn)，根據(jù)11號預公告的說明：“本次預公告地塊涉及世博B片區(qū)央企總部等14幅國有建設用地使用權(quán)的公告。”
此外，早在今年3月，上海就啟動了世博園區(qū)B片區(qū)中央總部集聚區(qū)首批中央企業(yè)入駐商談工作。7、8月份時，已有包括中國華能集團、中國華電集團、中國鋁業(yè)公司、招商局集團等在內(nèi)的13家央企與上海世博發(fā)展（集團）有限公司簽約，將入駐世博B片區(qū)。
一些簽約的央企已規(guī)劃入駐世博園區(qū)的業(yè)務板塊，比如中國商飛將建設總部大樓，中國鋁業(yè)將入駐資源貿(mào)易、運輸物流及交易業(yè)務結(jié)算等業(yè)務總部，中國黃金集團將入駐黃金珠寶交易等總部。
樓面地價遠低于市場預期
事實上，早在9月底11號預公告發(fā)布后，就有市場分析人士指出，B片區(qū)土地的出讓可能帶有一定的招商引資性質(zhì)，而招商引資的對象，則直指央企。
當時，包括上海中原研究咨詢部研究總監(jiān)宋會雍等多位業(yè)內(nèi)人士普遍認為，首批享受世博土地盛宴的均是央企幾乎無懸念，預計最終成交地價也將低于約3萬元/平方米的市場價格。
然而，上述業(yè)內(nèi)人士猜到了開頭，卻沒有猜中結(jié)局。
記者根據(jù)土地交易市場信息粗略估算發(fā)現(xiàn)，此次B片區(qū)推出的10幅商辦用地出讓面積普遍不大，基本在0.34萬~1.84萬平方米之間不等，容積率跨度較大，位于3.0~7.5之間，按照出讓面積和容積率粗略估算，根據(jù)位置、規(guī)模的不同，這些地塊的起拍樓板價僅在17000~19500元/平方米之間。
黃浦江邊以及市中心一些商業(yè)地塊的成交地價或許具有一定的可比性。2009年9月17日，海航集團旗下三家公司聯(lián)合以18.24億元競得黃浦江中心段E18單元1-10地塊，樓面價為36481元/平方米，成為當時上海最新單價地王；2010年2月，黃浦區(qū)163街坊地塊由新黃浦集團和新世界集團聯(lián)手競得，當時的成交總價34.1億元，成交樓板價5.18萬元/平方米。
“幾乎較業(yè)內(nèi)預估的市場價3萬元/平方米打了一個六折�！备鶕�(jù)一位長期從事土地市場研究的業(yè)內(nèi)人士分析，按照1.8萬元/平方米左右的樓面地價估算，加上建安等成本，最終建成產(chǎn)品的成本需要2.8萬~3萬元/平方米，“即使這樣，也比去陸家嘴或者濱江附近花5萬~8萬元/平方米買一棟樓要劃算多了。”
