"新拆遷條例"征求民意 禁斷水斷電逼遷
《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》29日起向公眾征求意見。條例規定，強制搬遷前應先予以補償，補償金不得低于市場價。同時規定，房屋征收部門及其委托單位不得采取中斷供水、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫等非法手段實施搬遷。
京華時報1月29日報道 備受社會各界關注的《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》將于今天正式向公眾公開征求意見。
國務院法制辦今天將在其網站上公布征求意見稿的全文。征求意見稿共五章四十一條，分別對適用范圍、征收程序、征收補償、關于非因公共利益的需要實施的拆遷等問題予以了明確規定。
2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”2007年8月30日，十屆全國人大常委會第二十九次會議審議并通過了《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》，授權國務院就征收國有土地上單位、個人的房屋與拆遷補償制定行政法規。
據此，國務院法制辦會同住房城鄉建設部在多次征求各方面意見的基礎上，經反復研究、修改，形成了征求意見稿。
>>意見征求方式
國務院法制辦有關負責人表示，有關單位和各界人士可以在2月12日前，登錄“中國政府法制信息網”對征求意見稿提出意見。或者通過信函方式將意見寄至：北京市1750信箱（郵政編碼：100017），并請在信封上注明“國有土地上房屋征收與補償條例征求意見”字樣，也可以通過電子郵件方式將意見發送至：fwzs＠chinalaw.gov.cn。
■關于補償
強制搬遷應先予以補償
對于政府征收房屋過程中，最容易引發矛盾沖突的“強制拆遷”問題，《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》予以了明確規定。
征求意見稿規定，被征收人以及與房屋征收決定有關的利害關系人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟；在行政復議、行政訴訟期間，不停止補償決定的執行；逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府強制搬遷，或者依法申請人民法院強制搬遷。
征求意見稿同時規定，實施強制搬遷前，房屋征收部門應當按照補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提供產權調換房屋、周轉用房。
【解讀】
“如果政府部門對房屋的征收和補償都是合目的的、合法的，但還有一些人不愿搬走，這時公共利益就很難實現。”北京大學法學院教授王錫鋅認為，這個時候“強制措施”的存在是有一定合理性的，因為所有的法律的實施都有一個強制問題。但同時，強制是法律設定的一種手段，它本身也必須符合法治的基本的原則，不能夠和暴力以及一些野蠻的方式畫等號。
補償金不得低于市場價
《征求意見稿》對政府征收房屋的補償問題予以了專章規定。要求被征收房屋的房地產市場評估價格，不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。
征求意見稿對征收補償規定了六個方面的主要問題：
一是補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式。被征收人可以選擇補償方式。
二是貨幣補償的金額，由房地產價格評估機構以房地產市場評估價格確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。房地產價格評估機構，由被征收人以投票或者抽簽等方式確定。
三是房屋征收部門負責組織對被征收房屋進行調查登記，擬定補償方案，并征求被征收人的意見，經修改完善，報有關政府批準后公告；其中危舊房改造補償方案在批準前還應當征得三分之二以上被征收人的同意。
四是房屋征收部門按照補償方案與被征收人訂立補償協議；其中危舊房改造的補償協議，在簽約期限內簽約率達到三分之二以上的，方可生效。
五是補償協議訂立后，一方當事人未履行補償協議的，另一方當事人可以依法向人民法院提起訴訟。
六是政府應當為征收個人住宅的被征收人提供適當房源，符合住房保障條件的，應當為其提供保障性住房。
■關于合法性
房屋征收應廣泛聽取意見
征求意見稿規定，縣級以上地方人民政府在組織有關部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60日。公告的事項涉及國家秘密的，應當遵守有關保密法律、行政法規的規定。縣級以上地方人民政府應當將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由及時公布。
征求意見稿指出，經征求被征收人、公眾和專家意見，無重大爭議的，由縣級以上地方人民政府作出房屋征收決定；存在重大爭議的，由縣級以上地方人民政府報請上一級人民政府裁決后，作出房屋征收決定。
征求意見稿強調，被征收人以及與房屋征收決定有關的利害關系人對縣級以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。
【解讀】
北京大學法學院教授王錫鋅認為，程序公正是這次征求意見稿強調的一個基本的原則。在征收程序上充分考慮專家論證，公眾參與，政府決策相結合，打破了原來那種在征收決定的形成問題上，地方政府的話語壟斷權。而且還引入了行政機關內部上級對下級的監督，以及引入法院對行政過程的外部監督。這些都是具有進步意義的。
七種公共利益可為征房前提
依照《物權法》的規定，征求意見稿規定，為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權人給予補償的，適用本條例，并對“公共利益的需要”作了界定。
根據征求意見稿，“公共利益的需要”包括七種情況：國防設施建設的需要；國家重點扶持并納入規劃的能源、交通、水利等公共事業的需要；國家重點扶持并納入規劃的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要；為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；國家機關辦公用房建設的需要；法律、行政法規和國務院規定的其他公共利益的需要。
90％以上被征收人同意方可危房改造
征求意見稿規定，因危舊房改造需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應當在組織有關部門論證的基礎上，征求被征收人的意見。90％以上被征收人同意進行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達到90％被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。
縣級以上地方人民政府應當將征求意見的情況及時公布。
對于因危舊房改造需要征收房屋的補償，征求意見稿也特別提出，此類補償方案在報縣級以上地方人民政府批準前，還應當征得三分之二以上被征收人的同意。
非因公共利益拆遷應自愿公平
根據征求意見稿的規定，非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋從事建設活動的，應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，并依法辦理有關審批手續。建設單位應當編制具體實施方案，報房屋征收部門批準，并應當與房屋的所有權人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補償協議。
征收意見稿特別指出，《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》關于貨幣補償、房屋產權調換、補償協議內容的規定，適用于非因公共利益的需要進行拆遷的活動。
■關于搬遷方式
實施搬遷禁斷水斷電斷氣
征求意見稿規定，房屋征收部門委托有關單位從事征收補償與搬遷具體工作的，應當加強對受委托單位的監督，并對其實施的征收補償與搬遷行為承擔相應的法律責任。房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。
征求意見稿同時規定，違反本條例規定，房屋征收部門及其委托實施征收補償與搬遷的單位，以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。
■專家快評
從“拆”到“搬”的制度進步
對《征求意見稿》，北京才良律師事務所主任、北京航空航天大學法學院兼職教授王才亮對記者說：“房屋征收涉及千家萬戶的利益，公開征求意見體現了立法民主，能夠有力遏制閉門立法中利益集團所施加的負面影響，有利于制定出一部符合憲法和物權法規定，并能真正維護公共利益，保障被征收人合法權益的法規。”
“這次征求意見稿名稱叫國有土地上房屋征收與補償條例，雖然僅僅是一個名稱，但伴隨著名稱的改變，其內部的制度也有很大的變化。”北大法學院教授王錫鋅在接受記者采訪時，對征求意見稿予以了較高評價。
王錫鋅認為，城市房屋拆遷管理條例強調的是“管理”，而新名稱體現了由單向的管理到對公民私有財產權的尊重和保護。而且征求意見稿中摒棄了“拆遷”的概念，取而代之的是“搬遷”，從“拆”到“搬”也折射出一種法治理念的進步。
“拆遷這個概念從法律上來說其實是一個非常不適當的概念，因為拆遷僅僅是一個行為。而且這個概念在過去的十多年里帶來很多問題，造成一種不良的社會心理暗示。”王錫鋅說，征求意見稿不僅在理念上而且在制度規定上也有很大進步。
“目前，由商業利益導致的拆遷占大多數，但是都披上了公共利益的外衣。從征求意見稿的規定可以看出，將來政府對房屋征收與補償，只適用于為了公共利益的需要，而且什么是公共利益，也做了相對現實可行、合理的界定。”王錫鋅說。
隨著城市化進程加快，因拆遷補償難以達成一致，暴力野蠻拆遷事件時有發生。王錫鋅表示，拆遷過程中大量的野蠻、暴力、脅迫方式都是非法的，即便是在城市房屋拆遷管理條例中也沒有賦予拆遷人這樣的權力。
有關專家認為，其實多數老百姓并不反對拆遷，關鍵是補償不到位或標準太低。
針對補償、強制拆遷等矛盾突出的問題，征求意見稿專門作出了規定：貨幣補償的金額，不得低于市場交易價格。
“房屋的征收、補償是原來拆遷制度中比較核心的問題。一旦把拆遷的目的搞清楚了是不是為了公共利益，以及把補償盡可能做到公平合理，可以說房屋征收補償中遇到的問題是可以得到解決的。”王錫鋅說。
