高負債將成為房企“難啃的骨頭”
早報特約評論員 楊紅旭
截至3月23日，滬深兩市共有67家房企發(fā)布年報，累計實現(xiàn)凈利潤接近300億元,較2008年同期增長了七成左右。與此同時，這些公司負債總額卻超過5100億元，有56家公司債務(wù)總額明顯增加，有32家資產(chǎn)負債率在70%以上。
上述數(shù)據(jù)表明，2009年是房地產(chǎn)上市公司大舉借債、大力擴張、大筆賺錢的一年，經(jīng)歷了2008年的痛楚、擔憂之后，開發(fā)商的好日子重新回來，又開始了“大口吃肉、大碗喝酒”的快意生活。
從很大程度上講，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，就是一個玩錢的行業(yè)。而中國絕大部分的開發(fā)商，自有資金并不雄厚，多數(shù)靠銀行借款過日子。即便有些大型房企并不差錢，但在高價圈地、高速擴張的“軍備競賽”過程中，錢永遠都不夠花，通過高負債，借力高資金杠桿率，幾乎成為國內(nèi)房企的不二選擇。
近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場一而再、再而三地教育開發(fā)商，“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”。且不說2003年到2007年全國樓市的持續(xù)上升期，但言2008年在國際金融危機與國內(nèi)經(jīng)濟下行的雙重壓制下，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了近十年來罕見的低迷，此時以萬科為代表的謹慎派房企，紛紛降低負債率，增加現(xiàn)金流，以準備“過冬”，而以保利為代表的央企，卻不斷融資，提速擴張，在全國諸多城市高調(diào)拿地。
后來的事實大家都已清楚。保利的逆勢擴張，獲得了大量的低價土地，儲備了豐富的優(yōu)質(zhì)地塊，從而在2009年樓市回暖之后，在項目開工量和銷售量上異軍突起，年度業(yè)績和利潤增幅遠遠超過萬科等理性房企。另外還有一個典型案例，2008年下半年銷售遇滯之后，綠城并未像很多上市公司那樣對樓盤進行降價促銷，反倒是以較高代價在境外融資，結(jié)果同樣證明2009年綠城的房源充足，賣出了好價錢，同時也激勵著宋衛(wèi)平高調(diào)拿地。于是乎，綠城和保利一道，成為中國房地產(chǎn)開發(fā)老大寶座的有力競爭者。
從我國城市化進程、經(jīng)濟增長形勢、人均收入增長、人口結(jié)構(gòu)上考量，理性人士都無法否認我國房地產(chǎn)業(yè)還有十幾年快速發(fā)展期，所以前些時候，連住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長都表態(tài)：我國住房價格還會再漲20年。在此條件下，開發(fā)商的好日子似乎還長。
然而，從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)市場屬于準資產(chǎn)市場，而任何資產(chǎn)價格，從來沒有一漲十幾年而不會下跌的情況。2008年8月至2009年2月，70個大中城市房價曾出現(xiàn)過半年的下跌。但相對于2007年和2009年房價漲幅，上述下跌基本上可以忽略不計。
就今年的短期而言，樓市調(diào)整、房價下跌，已成為大概率的事件。自去年12月開始的房地產(chǎn)緊縮式調(diào)控，已使今年一季度全國樓市再次體驗了什么叫低迷。按此推理，隨著市場的降溫，2008年下半年那種讓房企資金緊張、甚至是潘石屹喊出“房企百日劇變”的情形，會否發(fā)生，已經(jīng)再次成為懸在諸多開發(fā)商、尤其是高負債率房企頭上的“達摩克利斯之劍”。
都知道央企不差錢，所以3月16日，兩會剛一結(jié)束，北京便有三塊“地王”花落央企，但近日“78家央企被令退出房地產(chǎn)業(yè)”的緊張局勢，讓房企深切感受到此番調(diào)控，并非玩虛的。另外，國土資源部一再表態(tài)整治土地市場的亂象，甚至上海市將土地出讓金的全部繳納時間進一步壓縮到一個月內(nèi)，已使去年第四季度以來大手筆圈地的開發(fā)商感到資金也有些不順手了。
香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場，比大陸要成熟很多，一批香港地產(chǎn)商可謂經(jīng)歷過七八個上上下下的房地產(chǎn)市場周期，所以絕大多數(shù)港資地產(chǎn)巨頭，都把資產(chǎn)負債率控制在50%以下，低至30%左右的絕非少數(shù)。皆因他們知道市場下跌時現(xiàn)金流的重要性，若當前大陸開發(fā)商動輒70%~80%的高負債率，遇到香港1997-2003年樓市危機，把小命丟掉，絕對是大概率的事。
去年下半年全國地價飆升、地王頻出之際，房地產(chǎn)開發(fā)商中，也有個別憂心忡忡的地產(chǎn)商人，比如王石、潘石屹、易小迪等，而他們的共同特征是，都經(jīng)歷過1993-1994年海南地產(chǎn)泡沫的破滅，以及1998-1999年的樓市冬天。2010年，中國樓市注定是調(diào)整的一年，對于開發(fā)商而言，2009年的高利潤不再，而2009年留下來的高負債，卻是塊“難啃的骨頭”。明智者，當思降價促銷，回籠資金頂要緊。
（作者系房產(chǎn)研究人士）
(東方早報)
