21世紀經濟報道監(jiān)管層對房地產行業(yè)信貸風險管理再次加碼。

    4月19日，銀監(jiān)會召開2011年第二次經濟金融形勢通報會，銀監(jiān)會主席劉明康要求進一步強化房地產開發(fā)貸款風險管理，開展新一輪的房地產貸款壓力測試。

    記者從商業(yè)銀行知情人士處獨家獲悉，4月初，銀監(jiān)會已下發(fā)通知，要求各銀行按新的情景假設條件測算房貸質量變動情況，本月底到5月初上報測試情況情境下的八項房地產類貸款五級分類余額。

    與去年銀監(jiān)會先后兩次提出的房貸壓力測試情境假設條件相比，此輪測試考慮的假設情況更為細致、嚴格。上述人士稱，此次對高風險地區(qū)和一般地區(qū)進行分類測算，前者的輕、中、重三種壓力情景標準提高，分別為房價平均下跌30%、利率上調27個基點，房價下跌40%、利率上調54個基點，房價下跌50%、利率上調108個基點的情況。此外，本次還增加了住房成交面積下降等假設情境。

    “與去年相比，今年以來多地房價下跌，今年也加息了幾次，開展新的壓力測試是必要的。”數(shù)名商業(yè)銀行人士表示。不過，銀行人士多認為，出現(xiàn)測試中的極端假設條件概率很低，房地產不良貸款和不良率應不會出現(xiàn)大幅上升情況。

    7大城市高壓測試

    北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京7大城市為房貸“高風險地區(qū)”，需按房價較大幅度下跌的條件測算。

    據透露，此次對房貸壓力測試按照地區(qū)的不同被給予了不同對待，北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等7大城市被確認為房貸高風險地區(qū)，需按照房價較大幅度下跌的條件測算房地產貸款五級分類變動。

    中國房地產指數(shù)研究院數(shù)據顯示，2010年7月，上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京的商品住房成交均價分別為23883元/平、23465元/平、13926元/平、6325元/平、19950元/平、11892元/平，及至今年3月，這6大城市商品住房成交價分別為13806元/平、19424元/平、11287元/平、6933元/平、18352元/平、13069元/平，多數(shù)城市房價下降（北京數(shù)據缺失）。

    “這些城市房價漲幅過大，如果政策持續(xù)緊縮，出現(xiàn)大幅下跌是可能的，銀行有必要提前了解可能的承受度。”深圳一名地產中介研究人士稱。

    對于7大城市之外的其他地區(qū)，銀監(jiān)會要求按照房價下跌10%、利率上調27個基點，房價下跌20%、利率上調54個基點，房價下跌30%、利率上調108個基點的情況測算。

    相比去年的兩次房貸測試，新一輪測試更具地區(qū)針對性，在房價下跌幅度上也給予了或重或輕的情境。

    2010年5月，銀監(jiān)會要求銀行按照房價下跌10%、利率上調27個基點，房價下跌20%、利率上調54個基點，房價下跌30%、利率上調108年基點三種情況進行房貸壓力測試，此后8月，監(jiān)管部門重新定義重度壓力情景的房價下跌幅度，從下跌30%調整為50%。

    此外，前述知情人士透露，今年的測試增加了“成交面積下降”這項情境，輕、中、重相應按下降10%、20%、30%來測算。

    銀行人士解析稱，監(jiān)管層新設情境應主要是考慮到房地產開發(fā)貸壓力測試實際情況，銀行對開發(fā)商的貸款不只是抵押貸款，還包括很大比例的信用貸款，這就要考察開發(fā)商的還款現(xiàn)金流，即銷售收入，其測算不僅涉及房價變動，還有成交面積的變動。

    知情人士稱，按監(jiān)管要求，測算結果出來后，各銀行需分類上報壓力測試情境下的8項房地產類貸款五級分類變動情況，分別是房產開發(fā)貸、地產開發(fā)貸、土地儲備貸款、商用住房貸款、個人住房貸款、企業(yè)購房貸款、上下游相關行業(yè)貸款（上游包括煉鋼、水泥、玻璃行業(yè)等，下游包括家具制造、小家電等）、其他貸款。

    多樣測試模型成效難辨

    “假設條件太多了，有些可能還是沖突的。”一位人士直言。比如，房價下跌50%時，成交面積降30%的假設不一定成立。

    監(jiān)管層督導開展和商業(yè)銀行自覺開展的房貸壓力測試，成效幾何，一直混沌無解。

    “國有行、股份行、小型銀行的壓力測試模型都不一樣。”一名從事房貸壓力測試的銀行人士說，監(jiān)管層下發(fā)的測試標準格式只要求銀行將房貸分為按揭類和非按揭類分別測算，其他都是各家銀行自己給出情境假設。

    據其了解，在開發(fā)貸方面，多數(shù)銀行按房價、利率、區(qū)域、成交面積、在建面積等5個主要指標測算開發(fā)商的還款現(xiàn)金流；在個人住房按揭貸款方面，按房價、利率、區(qū)域、貸款與價值比率（貸款總額除以房產估值）等4個主要指標測算客戶違約率，多分為自住房貸款、投資性住房貸款、以房產為抵押的經營貸款、房產消費貸款4類來分別測算。各銀行測試假設條件期限一般是1年。

    不過，四大國有行測試模型比較復雜，指標中還包含了GDP增速，房地產行業(yè)變動等，中型股份行會考慮房地產企業(yè)的經營情況變化，存貨周轉率指標，企業(yè)評級變化等，市場份額不大的小型銀行可能會逐筆測算開發(fā)商客戶的預期損失，開發(fā)成本變化，現(xiàn)金流異動導致的房地產不良貸款情況。

    “說實話，我認為房貸壓力測試的意義并不大，假設條件太多了，有些可能還是沖突的。”這名人士直言。比如，在房價下跌50%的重度情境假設下，成交面積同時下降30%的假設不一定成立，房價跌幅大了，成交量回升的可能性很大。

    此外，多名銀行個貸人士對記者稱，房貸壓力測試都是靜態(tài)的，假設大多數(shù)的指標不變，只是測算房價、利率、成交面積極端變化情況下的信貸質量變化，而事實上這是不可能的，房地產及其相關上下游行業(yè)的信貸影響很難測算，缺乏歷史數(shù)據，依賴個人經驗估算并不準確。

   根據此前各銀行公開的以往房貸壓力測試結果，多數(shù)銀行均稱總體風險可控。如交行去年5月第一輪壓力測試結果顯示，房價下跌30%，開發(fā)貸不良率增加1.2%，個人按揭不良率提高0.9%。去年8月第二輪測試在房價下跌50%的極端情況下，其開發(fā)貸不良率上升約1.6個百分點，個人住房貸款不良率上升約1.2個百分點，變化率不大。

    “影響銀行房貸的最大因素還是信貸政策的調整，并不是房地產市場的變化。”前述從事房貸壓力測試的銀行人士說。當前，諸多銀行緩發(fā)或停發(fā)房地產貸款，這會直接影響到銀行的房貸余額、收益等。