樓市低迷 上海地王進入“套牢時代” 

    兩年前，上海土地市場溢價率連破紀錄，單價地王、總價地王層出不窮，但2011年市場從高燒轉(zhuǎn)為冰凍。樓市成交萎靡不振，上海住宅土地出讓價格走低，很多高價地塊的日子并不好過，不少昔日地王今朝被“套牢”，已經(jīng)開盤入市的地王項目不得不降價促銷。

    外灘地王引發(fā)風波

    2009年到2010年，上海土地市場的出讓價格不斷被刷新，溢價率連破紀錄。上海出現(xiàn)了4宗單價超過70億元的地塊。其中，外灘8-1金融地塊以92.2億元的總價被業(yè)內(nèi)人士稱為外灘地王。

    2010年2月，上海證大集團以替補身份進入到該地塊的競拍中，最終卻以92.2億元的高價拍下這個地塊。上海證大集團隨后將這個地塊部分權(quán)益出讓。

    雖然有業(yè)內(nèi)人士認為92.2億元競得外灘8-1金融地塊對上海證大集團而言是“撿了個大便宜”，但國際評級機構(gòu)穆迪就對上海證大集團高價拿地之后的資金鏈提出了質(zhì)疑，認為當時僅有10億左右賬面流動資金的上海證大集團根本付不起高額的土地款。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，上海證大在早期拿地的時候?qū)ξ磥矸績r走勢比較樂觀，但是對于隨后的政策風險估計不足，實際上目前市場難以支撐當時所預設(shè)的房價目標。

    2011年12月29日，SOHO中國發(fā)布公告稱已經(jīng)與上海證大房地產(chǎn)有限公司下屬子公司、綠城中國控股有限公司下屬子公司簽訂協(xié)議，以40億元人民幣間接收購上海海之門房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)，進而收購上海外灘8-1地塊50%的權(quán)益。這是潘石屹2009年進入上海之后的第10個項目。在此之前，他以收購成熟地段的半成品項目為主。

    次日，擁有另外50%權(quán)益的復星國際在港交所發(fā)布公告稱，對這一交易感到驚訝，稱該項交易或侵犯復星權(quán)益。復星國際還表示，復星國際在該項目擁有優(yōu)先認購權(quán)，如果該權(quán)益無法得到保障，公司將采用法律手段維權(quán)。

    從2010年2月1日出讓至今，外灘地王誕生已快滿兩年，如今開工無期，項目主導權(quán)暗戰(zhàn)再起。

    一份由復星國際提供給媒體的書面答復稱：“從法律角度而言，我們是反對這個股權(quán)轉(zhuǎn)讓安排的。雖然對方與我們有過一些接觸，但在沒有達成共識的情況下公開宣布這個轉(zhuǎn)讓安排，試圖造成既成事實，對復星極不尊重。我們有維護自己合法權(quán)益的權(quán)利。”

    股權(quán)的平分讓此次交易留下更多的疑問，未來外灘地王項目的開發(fā)權(quán)由誰做主導？SOHO中國與復星國際雙方在項目開發(fā)過程中擔當?shù)慕巧�是什么？目前仍沒有明確答案。

    但該筆交易將從一定程度上緩解綠城的資金饑渴。綠城中國表示，將在此次出售中獲得10.4億元資金，所得款項凈額將用作集團一般營運資金。

    昔日地王降價促銷

    值得注意的是，上海其他高價地塊的命運也并不盡如人意。上海嘉定曾經(jīng)的地王之一、剛剛開盤的嘉定新城公館“低價”甩賣。2009年12月，上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司以9.53億元拿下嘉定區(qū)的該地塊，溢價302%，成為當時上海南翔地區(qū)單位樓板價最高的地王。業(yè)內(nèi)人士測算，該地塊項目總成本大約2.1萬元/平方米，但為了回籠資金，該樓盤2011年11月開盤時的均價僅為1.9萬元/平方米。

    近日，被稱為“地王集中營”的上海趙巷區(qū)域再推優(yōu)質(zhì)低密度住宅用地，但這一次并未再造“地王”。該地塊僅有一家開發(fā)商競價，最終以底價成交，成交樓板價僅為9559元/平方米。該地塊掛出時曾被業(yè)界寄予厚望，甚至戴上了“準地王”的桂冠，但出讓結(jié)果出乎意料。與同區(qū)域2010年底成交的住宅用地相比，該地塊樓板價縮水近六成。

    這也是趙巷區(qū)域自2007年以來，首次出現(xiàn)住宅地塊價格下降。此前，趙巷板塊高端住宅密集，區(qū)域地塊一直受到開發(fā)商熱捧，龍湖地產(chǎn)、金地集團、和記黃埔在該區(qū)域先后制造了三個“地王”。其區(qū)域樓板價從不到萬元，一路飆升至21436元/平方米。

    2007年龍湖地產(chǎn)在趙巷板塊制造了首個地王。近期，其開發(fā)的龍湖滟瀾山項目開始打折促銷，降幅在15%-20%之間。金地集團2010年拿下的地王項目佘山天境，自2011年1月開盤至今，僅銷售34套。當前其成交均價為45956元/平方米，相比開盤初期50000元/平方米的報價下降了8%。（記者 周文天）

    地產(chǎn)股有望獲得短期收益

    雖然宏觀調(diào)控政策的力度和進度都未出現(xiàn)方向性的變化，地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力也愈加緊張，但在當前悲觀預期基本釋放，政策空間相對平穩(wěn)的情況下，地產(chǎn)股仍有望獲得穩(wěn)定的相對收益。如果政策不再加碼，便是最大的利好。一季度地產(chǎn)股可能有強于大盤的表現(xiàn)。

    據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，截至1月10日從已公布的房地產(chǎn)上市公司業(yè)績預告看，32家公司中有19家公司2011年業(yè)績同比繼續(xù)增長，而13家公司出現(xiàn)業(yè)績下滑。從近日萬科和金地公布的12月銷售情況看，也能佐證目前地產(chǎn)公司業(yè)績分化的局面，預計2011年地產(chǎn)板塊整體業(yè)績增幅會在20%-30%。但內(nèi)部分化的趨勢進一步明顯，龍頭公司抵御業(yè)績周期的能力更強，而那些市場單一、項目主要集中在一線城市的地方性開發(fā)商業(yè)績將面臨較大程度下滑。在眾多涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市公司中，部分公司多元業(yè)務經(jīng)營受限，這些公司的業(yè)績增長也不樂觀。

    2012年行業(yè)整合的壓力將進一步加大，這一點可以從行業(yè)的資產(chǎn)負債率中體現(xiàn)出來。2011年三季度，地產(chǎn)行業(yè)整體的資產(chǎn)負債率為72%，已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。從資金鏈的角度看，很多企業(yè)的現(xiàn)金流已經(jīng)為負。截至到2011年三季度末，板塊整體的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-191億元，預計2011年板塊整體的現(xiàn)金流狀況要壞于2008年。

    地產(chǎn)板塊面臨的最大問題就是資金。在貨幣政策從緊、行業(yè)政策不松的背景下，地產(chǎn)板塊2012年的資金狀況不會有太大的改觀。雖然貨幣政策整體有逐步放松的可能，但對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，差別化的信貸和貨幣政策還會持續(xù)一段時間。加之2010年-2011年私募、信托等大量發(fā)行，2012年之后房地產(chǎn)公司的償付壓力將會逐漸體現(xiàn)出來。如果行業(yè)不出現(xiàn)大的整合，或者市場沒有進行充分的自發(fā)調(diào)整，那么地產(chǎn)板塊的未來預期可能更差。

    回顧近一個月來地產(chǎn)股的走勢，申萬地產(chǎn)指數(shù)整體下跌3%，在23個一級子行業(yè)中漲幅排名第4。經(jīng)過近兩個月的深度調(diào)整，地產(chǎn)股體現(xiàn)出一定的抗跌性。這種抗跌性更多地是來自估值的支撐，而非基本面的變化。自2011年房地產(chǎn)調(diào)控深化以來，地產(chǎn)股的估值就處于不斷下探的通道中，目前板塊整體PE為13倍（TTM，整體法），整體PB為1.9倍，PNAV（重估凈資產(chǎn)價值）折價40%，已經(jīng)體現(xiàn)了市場房價跌幅20%左右的預期。近來地產(chǎn)股相對抗跌，與其他板塊相比，除了政策的延續(xù)，地產(chǎn)板塊整體可能不會有更大的利空。雖然2012年整體業(yè)績和行情可能還有很大的挑戰(zhàn)，但是相對于其他板塊而言，地產(chǎn)股體有望現(xiàn)出一定的安全邊際。

    如果2012年一季度行業(yè)調(diào)整還未開啟，調(diào)控政策力度依舊，降價緩慢進行，對于地產(chǎn)股而言或許能夠博得短期的相對收益。因為在諸多不確定性中，地產(chǎn)股的確定性是被市場所預期和認同的，龍頭地產(chǎn)股相對于二三線地產(chǎn)股和其他概念題材股面臨較強的估值修復要求。以“萬保招金”為代表的地產(chǎn)股，從其2011年的業(yè)績預測來看，整體還將保持30%的增速。2012年在行業(yè)整體看淡的預期下，這些公司由于有效調(diào)整儲備和開發(fā)節(jié)奏，還能保持一定的業(yè)績增速，在資金和成本控制方面，同其他小企業(yè)比也有較大優(yōu)勢。如果地產(chǎn)股面臨反彈機會，龍頭股的持續(xù)性可能會更好。（中證證券研究中心 張?zhí)┬溃?/P>