樓市調控政策密集出臺 京滬深等房價出現滯漲
一路高歌猛進的房價正在顯露疲態，記者近日在北京、上海、深圳等地采訪發現，在一系列調控政策的綜合作用下，樓市成交量出現了明顯的下跌，北京、上海、深圳等多個城市房價也出現了松動，部分區域甚至出現了負增長。專家認為，調控政策的不斷加碼將使樓市調整“大戲”提前上演。
聚焦1 調控政策密集出臺
2009年樓市的熱度超乎尋常，尤其是像北京、上海這樣的一線大城市，火爆程度令人驚奇，快速上漲的房價、大量的投機性消費，引發了關于樓市泡沫的爭論，也引起了政府的高度關注。
去年末，政府調控力度明顯加大，“國四條”之后，新一輪政策調控拉開了序幕，有關土地調控、稅費調整、信貸金融、市場監管的政策紛紛登場。
2010年樓市一開局更是顯露出明顯的緊縮態勢。1月10日，房地產市場迎來了國家對其調控的最強音——國務院辦公廳下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。該通知涉及五大方面、十一項條款，內容直指高房價，被稱為“國11條”。
隨后，央行宣布從1月18日上調存款準備金率0.5個百分點，此舉標志著金融監管力度明顯加強，分析人士指出，此次收緊銀根與流動性過剩、房地產市場過熱不無關系。
繼央行上調存款準備金率之后，有關房貸優惠的政策成為了人們關注的熱點，政府再次明確，二套房貸實現無差別的首付四成的政策。近日，中行已經停止了個人房貸7折優惠的政策。這也充分顯示了銀行系統對房地產信貸政策的嚴格監管。
此外，市場監管力度明顯加強。打擊囤地、嚴控開發企業拿地資格、打擊捂盤惜售等相關細節不斷出臺且執行力度明顯加強。近日，2009年聞名京城的順義“地王”被無償收回，開發商也因此損失了兩億元的保證金。1月底國土資源部又提出了清理整頓“小產權房”的要求，相關的監控力度明顯加強。
亞豪機構副總經理高姍接受《經濟參考報》記者采訪時說，在“國四條”出臺之后，政府已經明確了調控思路。即加大中低價商品房供應、加強市場監控力度、嚴厲打擊投機行為，大力增加保障性住房建設供應，這幾項核心內容直接對應當前樓市過熱的現狀。政府這樣的調控思路，是非常明確和清晰的。從后續出臺的具體政策來看，均是圍繞這四個核心內容來展開的，調控的力度在不斷加大。
業內人士指出，隨著各地方有關樓市調控政策的陸續出臺，將形成從中央到地方的立體調控體系，這將對持續“高燒”的樓市起到立竿見影的退燒作用。
聚焦2 京滬深等城市房價松動
記者發現，在一系列調控政策的綜合作用下，樓市成交量已出現了明顯的下跌，北京、上海、深圳等多個城市房價也出現了滯漲，甚至負增長的情況。
在中原地產監測的9個城市中，成都、杭州兩地成交量在去年12月沖高之后，今年1月大幅下跌，達到8成左右；京、滬兩地成交環比降幅約5成；廣州、天津、重慶三市降幅約為2至3成。
“去年12月份的時候，我一天能接待10多個客戶，可是最近一段時間一天最多也只能接待兩三個，有的時候連一個都接待不了。”21世紀不動產北京安信瑞德加盟店紫芳園的經紀人小劉向記者抱怨市場冷得太快，“上個月我們店的客戶量比前一個月下降了一半多，房價也略有下降。”
記者了解到，繼去年12月份北京亦莊區域二手房成交均價出現負增長之后，今年1月份類似的情況已傳染到北京更多的區域。據21世紀不動產對北京300個二手房成交活躍樓盤的監測數據顯示：1月份，北京有21.2%的樓盤二手房成交均價出現不同程度的負增長，另有超過兩成的樓盤成交均價出現滯漲。
另據亞豪機構調查顯示，1月開盤的項目中有多個項目出現了價格停止上漲的現象，如明悅灣、朝陽首府等，有的項目還出現了價格回調的現象，如位于大興亦莊開發區的金色·漫香林項目，1月開盤均價為19500元/平方米，比上期開盤價格下降了1000元/平方米。
經紀人小劉告訴記者，就在一周前他接待了一個客戶，想買紫芳園二區的房子，當時一套60多平方米的房子業主報價122萬。后來幫購房者將價格談到了120萬，“合下來才不到20000元/平方米啊，結果購房者還嫌貴，不要了。這在一個月前簡直難以想象。”
記者發現，類似于小劉這樣的情況，目前市場上相當普遍。“由于對市場的判斷不明朗，現在即便業主肯降個一兩萬，許多購房者也不愿意買了，他們的心理價位越來越低。”多位房產經紀人這樣對記者說。
北京出現的情況并非個案，上海、深圳房價也出現了疲態，不僅可議價的房源比例擴大，幅度也在加大。
21世紀不動產上海區域數據監測中心對門店的調查顯示，買家觀望情緒濃重，業主報價也出現明顯分化，可分為三類：約兩成有明顯議價空間，代表板塊有楊浦區鞍山新村板塊；約三成小幅上漲，主要集中在外環沿線的浦東張江等板塊；其余五成基本延續前期水平，高端住宅密集的中心城區各板塊還表現出一定的抗跌性。總體而言，市場的可議價房源比例呈擴大態勢，幅度也在加大。
位于上海西藏南路的黃浦區眾鑫城是溫州投資客近年來較青睞的一個樓盤，目前每平方米均價已達3萬多元。上海易居臣信西藏南路門店負責人介紹，1月份以來，門店代理較多的眾鑫城6號樓中，有近4成投資客已將手中房源掛牌，尤其是手上有多套房源的投資客，幾乎都會選擇先賣出一兩套以求“落袋為安”。許多業主比以前更有誠意，常說“只要有客戶看中就馬上成交”。
和京滬房價出現松動的跡象相同，深圳二手房價格也出現一定幅度的回調。中原地產發布的領先指數顯示，今年1月中原(深圳)領先指數為311.7點，全市六區175個樣本樓盤成交均價為17422元/平方米，環比前一個月微幅下滑0.30%。深圳中原三級市場成交系統也顯示，1月深圳樣本樓盤成交均價為17422元/平方米，比2009年12月微幅下滑51元/平方米。
聚焦3 調整“大戲”將提前上演
分析人士指出，去年年底一系列房地產調控政策出臺，今年1月18日開始提高銀行存款準備金率，再加上各地陸續召開“兩會”，房地產首當其沖成為調控的主要對象。房地產市場觀望者不斷增多，成交價格出現小幅波動，隨著調控政策的不斷發力，樓市調整“大戲”將提前上演。
深圳綜合開發院旅游與房地產研究中心主任宋丁認為，現在已出的調控政策對市場產生了影響，而且下一步應該還有新的政策調控措施，經歷了一季度的“僵持”后，樓市將受接下來的政策調控影響而在二季度發生變化。
“誰都沒想到今年一開始，就有那么多調控政策出臺。目前北京等城市二手房市場已經出現房源滯銷、房價滯漲的情況，3月份以前好轉的可能性不大。二手房市場的波動肯定會對一手房市場造成沖擊。”21世紀不動產分析師孟奇告訴記者，從以往的規律看，樓市調整總是從二手房市場開始，大概二至三個月后就會波及新房市場。
孟奇以北京為例說，如果二手房按照現在的情況繼續下去，價格下滑將不可避免，從而帶動新房房價下滑，影響整個北京樓市。不過，他同時強調還得看兩個關鍵因素——土地和貨幣。
孟奇分析說，以往土地政策相對寬松，但此次大龍地產土地被收回事件已經給市場一個信號，今年的土地政策將真正嚴格落實，逼著開發商加快土地開發速度，增加市場供應量，抑制房價。
“從目前的情況看，對于老項目去年已經賺夠了錢，他們大可以適當放緩開發進度，甚至捂盤來等待市場回暖。而新項目方面會比較難受，尤其是去年高價拿地的開發商，如果房價繼續走低，那他們只能選擇低開高走的路線，從而直接拉低房價。”
另外，今年的貨幣政策是繼續寬松還是趨緊，也將直接影響未來樓市走向。寬松的貨幣政策可以為市場提供更多的信貸，加速市場回暖。趨緊則會迫使一部分開發商“低價快出”，以緩解資金壓力。“從目前的情況看，趨緊的可能性會更大些。”孟奇補充說。
高姍指出，2月份，恰逢農歷新年、元宵節等節假日，樓市供需均會出現低迷之勢。節日之后，樓市雖然會有明顯的回升，但是由于受到政策調控等多種不確定因素的影響，樓市未來走向也將變得更加撲朔迷離。“從當前樓市現狀及宏觀大勢來看，雖然未來樓市走勢難以界定，但有一點可以肯定，就是2010年將會是樓市的盤整之年，類似于2009年的瘋狂、火爆將不再上演。”
