地產(chǎn)業(yè)再演大魚吃小魚 新政半月并購額超百億
長安8號正在遭遇著什么？
據(jù)華夏時報 在大望路經(jīng)營小吃生意的商販5月6日向記者表示，他們已經(jīng)幾天沒看到樓盤開工了。這個負債高達30億元人民幣的爛尾樓先后經(jīng)手首開股份、香港世紀協(xié)潤，由奧園地產(chǎn)接手后，以號稱單價8萬/平方米的價格變身為頂級豪宅，同時，一塊用以顯示封頂?shù)褂嫊r的巨大液晶屏掛在了樓體上，但當距離原定的封頂日期越來越近的時候，一塊巨大的廣告幕布從4月下旬起便遮住了這塊液晶顯示屏，半個月后卻又將幕布撤下。
與長安8號之前幾度變更開發(fā)商一樣，在房地產(chǎn)調(diào)控政策面前，有開發(fā)商陷入了危機拋售項目，有開發(fā)商卻看到了機會開啟并購之路。5月4日，在香港上市的水務地產(chǎn)發(fā)布公告，稱計劃以不超過8700萬元人民幣收購杭州房地產(chǎn)項目，雙方已簽訂諒解備忘錄。就在幾天前，冠城大通也剛剛通過了以2200萬收購港益投資100%股權的議案。
地產(chǎn)新政半月
并購金額超百億
事實上，早在兩會期間，國內(nèi)著名經(jīng)濟學家、中國政法大學資本研究中心主任劉紀鵬就曾指出，房地產(chǎn)需要實行新政，也需要通過洗牌的方式，對利益重新分配，讓地方政府、中央財政為國民安居樂業(yè)創(chuàng)造條件。
隨后，從4月14日開始，國務院及住建部、國稅總局、銀監(jiān)會等各部委，針對樓市的嚴控措施輪番上陣。“五一”假期，樓市成交量急劇下滑。中投證券報告顯示，“五一”期間，全國30個城市的樓市成交量下滑了70%。
不過，每一次調(diào)整都是機會。當從中央到地方不斷升級的地產(chǎn)新政一一出臺時，房地產(chǎn)公司在遭遇資金危機的同時，也發(fā)現(xiàn)了借并購擴張的新機遇。
《華夏時報》記者通過查閱Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新政發(fā)布后，僅從4月14日至5月7日的半個多月時間內(nèi)，A股市場上市公司涉及房地產(chǎn)開發(fā)的并購事件就多達69個，其中已經(jīng)完成交易和正在進行中的披露金額高達108億元人民幣。“實際房地產(chǎn)上市公司通過并購方式擴張并非從今年才開始。”清科研究中心分析師張靜宇在接受《華夏時報》記者采訪時表示，根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，2005-2009年間，國內(nèi)資本市場發(fā)生565起上市公司并購事件，涉及并購金額達1171億元，平均每起并購案的并購金額為2.07億元人民幣。
“尤其是2008-2009年間，在海外金融風暴的影響以及國家及政府相關政策和并購貸款的扶持下，并購事件在2009年創(chuàng)下新高，達到了2005年的5倍，并購金額則在2008年創(chuàng)下峰值，達648.98億元。”張靜宇表示。
實際簡單梳理一下就能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在五年間的并購事件中幾乎占據(jù)了絕對的重心，記者發(fā)現(xiàn)，在上述565起并購事件中，總共涉及20多個領域，但房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量卻獨占鰲頭，2005-2009年間，發(fā)生了132起房地產(chǎn)行業(yè)并購案，并購金額為260.32億元，分別占并購案例和并購總額的23.4%和22.2%，但這一5年累計的數(shù)字相較新政發(fā)布后半個月來的交易金額108億元，顯得相去甚遠，因為按照清科的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上市房企半月的108億元已經(jīng)是2005年和2006年全年所有行業(yè)并購金額之和。
“顯然，如果沒有調(diào)控政策的出臺，上市房地產(chǎn)公司的并購事件和金額恐怕也不會在短短兩周的時間里出現(xiàn)這樣大的增長。”上述分析人士如是說。
房企將再掀并購熱潮
5月6日，一線地產(chǎn)開發(fā)商恒大地產(chǎn)宣布即日起，全國旗下40余個樓盤同時推出八五折的促銷讓利活動，消息一出，業(yè)內(nèi)人士指出，這波樓市調(diào)控預期下遲遲未來的降價冰封終于被打破了。
實際上，與恒大地產(chǎn)將降價放到臺面上不同，更多的開發(fā)商早已選擇私下進行，在記者近日走訪的幾家樓盤中，不少銷售員都主動表示購房有不同程度的折扣，其中4月底報價還在3.5萬/平方米以上的西山公館，如今已經(jīng)跌至3.3萬元/平方米，而一直不愁賣的首開智慧社也給購房者頻頻發(fā)送樓盤促銷打折的短信。
其中，3月底剛剛與廣東瑞華集團有限公司簽訂協(xié)議，以樓價24151.11元/平方米收購瑞華集團總建筑面積約為6586.75平方米的商業(yè)寫字樓及43個車位的奧園地產(chǎn)，號稱每平米8萬元的天價豪宅實際也低至5萬元/平方米。
顯然，今年3月還“不差錢”的開發(fā)商，在不斷刷新地王紀錄的天價拿地款和信貸調(diào)控下，僅僅兩個月就再度出現(xiàn)了2008年的資金緊張問題，包括萬科等龍頭地產(chǎn)上市公司在內(nèi)，超過千億的房企再融資方案則因4月底開始規(guī)定需要證監(jiān)會和國土資源部的共同審批而宣告卡殼，截至5月7日，國土部僅通過了8家地產(chǎn)公司的再融資審批，但仍待證監(jiān)會的審批。
“如果現(xiàn)在還不開始回籠資金，那么接下來如果行業(yè)洗牌，公司現(xiàn)金流一旦斷裂，不僅成為其它企業(yè)的擴張對象，而且很可能自身難保。”上述分析人士坦言。
事實上，從4月新政頒布后，不少地產(chǎn)公司就已經(jīng)先期開始了并購擴張的步伐：4月19日，國內(nèi)惟一一家地產(chǎn)代理業(yè)上市公司世聯(lián)地產(chǎn)（002285）與山東省內(nèi)最大的房地產(chǎn)代理企業(yè)濟南信立怡高物業(yè)顧問有限公司簽約，世聯(lián)地產(chǎn)以4000萬元收購信立怡高51%股權，大力開拓二、三線城市；時隔三日，冠城大通宣布經(jīng)董事會審議，公司決定以2200萬元受讓北京嘉凱置業(yè)有限公司持有的港益投資100%股權，這一交易為冠城大通獲得了位于霸州市泰山路東側(cè)、黃河道北側(cè)使用面積為109251平方米土地的地塊；5月4日，水務地產(chǎn)又發(fā)布公告稱，計劃以代價不超過8700萬元人民幣收購杭州房地產(chǎn)項目，并已就此簽訂諒解備忘錄。
不過，國金證券地產(chǎn)業(yè)研究員曹旭特卻認為，要想迎來整個行業(yè)的降價和洗牌仍需時日。“因為目前的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在調(diào)整的第一階段，”曹旭特表示，需要開發(fā)商降價促銷來打破，“不過由于國內(nèi)大小開發(fā)商數(shù)量多，對市場預期不一致，很難出現(xiàn)統(tǒng)一采取調(diào)價促銷的情況，一般要等到資金耗盡才會考慮降價。”
而且在他看來，由于2009年樓市的火爆，目前地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度和償債壓力都處于歷史最好時期，短期借款占總資產(chǎn)的比例只有3%，也是短期償債壓力最輕時期，因此，“開發(fā)商要以降價來促銷，至少要等開發(fā)商資金耗盡，至少需要半年或更長時間。”
