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住宅用地供應(yīng)總量持續(xù)增長(zhǎng)

當(dāng)前，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，房地產(chǎn)調(diào)控政策“組合拳”作用得以有效發(fā)揮，土地市場(chǎng)呈逐步穩(wěn)定、回歸理性的良好態(tài)勢(shì)。在土地宏觀調(diào)控政策作用下，上半年土地供應(yīng)量穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)出讓平均價(jià)款逐步回落，市場(chǎng)預(yù)期逐漸企穩(wěn)。

隨著4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，部分地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地總量將持續(xù)增加。2009年，為確保中央4萬億元投資計(jì)劃得到落實(shí)，國(guó)土資源部及時(shí)調(diào)整了土地利用年度計(jì)劃規(guī)模，加快土地審批，土地供應(yīng)總量得以大幅回升，有力保證了保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的用地需要。

今年以來，隨著4萬億元投資計(jì)劃效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一些地方土地供應(yīng)特別是基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)量增加明顯。例如貴州省上半年以重大工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施用地供地面積為8005公頃，已經(jīng)超過2009年全年基礎(chǔ)設(shè)施供地總量。

上半年，全國(guó)住宅用地供應(yīng)總量持續(xù)增長(zhǎng)，但市場(chǎng)觀望氛圍開始傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。在已公布的2010年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的引導(dǎo)下，各級(jí)國(guó)土資源管理部門加大了住宅用地供應(yīng)。上半年，住宅用地供應(yīng)量同比增幅明顯。隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺(tái)，房屋銷量開始下降，市場(chǎng)觀望氣氛轉(zhuǎn)濃，房企拿地?zé)崆槊黠@降低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度有所回落，一些城市開始出現(xiàn)流標(biāo)（流拍）現(xiàn)象。從房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)前后的供地情況看，5月份全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)出讓平均價(jià)款環(huán)比下跌10.9%，住宅用地出讓平均價(jià)款環(huán)比下跌7.5%。

隨著經(jīng)濟(jì)上升態(tài)勢(shì)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。今年第二季度GDP同比增長(zhǎng)達(dá)到10.3%，環(huán)比增幅回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)增加值增速較第一季度回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。上半年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)25.5%，與第一季度增幅相比回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)平穩(wěn)。此外，在上半年的宏觀調(diào)控中，中央一方面調(diào)整了信貸政策。上半年人民幣貸款增量同比減少37.2%，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控初顯成效。在未來政策導(dǎo)向上，中央將堅(jiān)持積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。在上述政策背景下，預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)量將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

對(duì)下半年土地市場(chǎng)發(fā)展的建議

其一，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加土地政策對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的促進(jìn)作用，加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。一方面，圍繞今年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的工作重心，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為出發(fā)點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整和發(fā)布新的《禁止用地項(xiàng)目目錄》和《限制用地項(xiàng)目目錄》，嚴(yán)格土地準(zhǔn)入條件，實(shí)施“有禁有限、有保有壓”的土地供應(yīng)政策，積極探索差別化的產(chǎn)業(yè)用地政策，加強(qiáng)土地政策參與宏觀調(diào)控的主動(dòng)性和能動(dòng)性。另一方面，完善存量土地供應(yīng)政策，鼓勵(lì)城市存量土地二次開發(fā)，研究建立和完善低效工業(yè)用地退出機(jī)制，積極盤活存量房用地，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)。

其二，保持現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，確保實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。從上半年的監(jiān)測(cè)分析情況看，中央宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策“組合拳”，已經(jīng)發(fā)揮了重要作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)充足，土地出讓均價(jià)環(huán)比下降，市場(chǎng)觀望氣氛漸濃。土地調(diào)控政策通過供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)理性回歸態(tài)勢(shì)。同時(shí)，現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，加之通貨膨脹和人民幣升值預(yù)期的存在，也引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)性的擔(dān)憂。因此，在本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，相關(guān)部門一是要繼續(xù)采取有力措施，促進(jìn)民生用地供應(yīng)計(jì)劃切實(shí)“落地”，保障民生用地供應(yīng)。二是要在保持政策持續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，提高針對(duì)性和靈活性，避免政策起伏過大，確保調(diào)控效果實(shí)現(xiàn)。

其三，加大市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管力度，確保已供土地依規(guī)依約開發(fā)利用。一方面要進(jìn)一步擴(kuò)大土地供應(yīng)和開發(fā)利用信息的公開范圍，貫徹落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目開竣工申報(bào)制度，將已供土地的開發(fā)建設(shè)情況向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督。另一方面要嚴(yán)格合同管理，及時(shí)監(jiān)測(cè)并處理各種違法違規(guī)行為。對(duì)違規(guī)變更保障性住房、中小戶型中低價(jià)位商品房項(xiàng)目用途和開發(fā)建設(shè)條件的，要加大查處力度。對(duì)違反供地政策、超規(guī)模供應(yīng)商品住宅用地問題要及時(shí)披露和糾正。對(duì)閑置土地，要在進(jìn)一步摸清各地情況的基礎(chǔ)上，通過部、省掛牌督辦的方式逐步清理、處置，增加土地有效供應(yīng)，確保土地宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。

（中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心）