國務院施壓房價控漲指標 重新調整或難避免
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- 時間:2011-4-2 9:06:32 來源:中國經(jīng)營報
在北京市首次提出房價“穩(wěn)中有降”后，國務院開始對地方政府在房價控漲指標制定過程中忽視“當?shù)鼐用褓彿恐Ц赌芰Α钡淖龇ǎ憩F(xiàn)出不滿。
3月30日，住房和城鄉(xiāng)建設部（下稱住建部）下發(fā)通知，要求地方政府酌情調整已出臺的房價控漲指標，并強調，在依據(jù)“當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、當?shù)厝司芍涫杖朐鏊佟贝_定房價控漲指標時，必須考慮并且參照“當?shù)鼐用褓彿恐Ц赌芰Α薄?/P>
十分微妙的是，在住建部向地方建設廳局下發(fā)該文件的同時，國務院辦公廳亦向全國各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市政府轉發(fā)了這份通知。盡管地方政府對“重調指標”一事模棱兩可，但來自中央政府的壓力，令這場調整或難避免。
支付能力
3月29日晚間，北京市政府公布2011年樓市調控的“控漲指標”，首次提出房價“穩(wěn)中有降”。而在此之前，大多數(shù)已經(jīng)公布控漲指標城市的控漲指標則只是模糊的表述為“低于本地人均可支配收入增速”。
“30日住建部下發(fā)的文件中，在對地方政府提出酌情調整房價控漲指標要求的同時，還要求地方政府在制定控漲指標的時候，不能只考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標和人均可支配收入增速，必須考慮當?shù)鼐用竦馁彿恐Ц赌芰Α！?月31日中午，接近住建部的消息人士稱。
同日，住建部一位官員向《中國經(jīng)營報》記者證實了這一文件已下發(fā)給地方政府，但對于“購房支付能力問題”并未明確表態(tài)，他只是強調“當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增速和購房支付能力”是制定調控目標重要的因素、沒有將重要性先后排序，“（房價控漲指制定過程中）不能忽視購房支付能力”。
2月24日，《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（下稱“新國八條”）提出，各地根據(jù)“經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”，確定新建住房價格控制目標。
截至3月30日，全國逾40座城市公布了新建住房價格控制目標，但因大都只參考了前兩項指標卻忽視了居民支付能力而遭到輿論詬病。
“若一些地方房價水平已較高，仍然制定了太過寬松的目標，則不利于地產市場調控；有些地方政府擔心被問責，定出高目標，這種心理是不可取的。”住建部政策研究中心副主任王玨林向記者表示。
“ 新國八條 明確了地方政府對樓市調控負總責。”前述住建部官員向記者強調。
地方態(tài)度
“我現(xiàn)在也沒辦法明確告訴你改還是不改，要等市里面主要領導的意見。”陜西省西安市政府的一位官員告訴記者，他除了向記者證實已經(jīng)收悉來自住建部的通知外，便無法提供其他任何確定性的信息。
西安市于3月22日出臺了新建住房價格控制目標：新建住房價格增長幅度不高于當年經(jīng)濟社會發(fā)展目標和人均可支配收入增長幅度。而西安2011年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的增長目標是15%。
此后，這一指標被社會解讀為西安市默許房價上漲幅度上限為15%，隨后，西安市政府解釋稱，西安市將在這一指標的基礎上酌情制定本市的新建住房控制目標，而不是將這一指標確定為15%。
綜合記者掌握的資料表明，截至3月31日，出臺新建住房價格控制目標的城市中，除北京考慮到購房支付能力而提出“穩(wěn)中有降”外，其他城市主要參考的還是“經(jīng)濟發(fā)展目標和人均可支配收入增速”。
北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，經(jīng)濟發(fā)展目標和收入增長是現(xiàn)成的量化指標。而居民住房支付能力卻不好衡量，需要動用許多資源、建立衡量標準體系。
對此，上海市住房保障和房屋管理局相關負責人在接受上海當?shù)孛襟w采訪時就表示，上海今年控制目標中，提出加大保障性住房建設力度、擴大住房保障覆蓋面，提高居民保障水平，這都是提高居民支付能力的關鍵環(huán)節(jié)。
北京市住建委主任隋振江則向記者表示，房地產市場供應的產品多樣，調控應該分層而看。綜合算起來純商品住房的價格，政府規(guī)定控制上限，實際結果可能會低于“上限”，這一方面和市場波動性有關，另一方面政策執(zhí)行落地過程也需要顯現(xiàn)時期。顯然，這是北京采用“穩(wěn)中有降”這一表述的原因所在。
數(shù)據(jù)之戰(zhàn)
實際上，為了“穩(wěn)中有降”，北京市政府已經(jīng)儲備了大量的政策以稀釋房價數(shù)據(jù)上漲的壓力。其中包括改貨幣化拆遷為“以定向安置房屋為主”，以避免過多攜帶貨幣的拆遷安置需求進入市場影響供需關系；要求區(qū)縣政府在未完成保障性住房用地供應前，不得供應商品房用地。
3月30日，也就是北京公布“穩(wěn)中有降”的第二天，北京開始集中推出土地，其中保障性住房的用地占比達52%。
北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍表示，在“京十五條”中，市建委強調和嚴格執(zhí)行新建商品房中70%為中小套型住宅的規(guī)定，今年北京保障性住房的工作目標是：力爭全年竣工各類保障性住房10萬套。北京2010年住宅成交量25萬套左右。比如以北京每年度達到25萬套成交量為例，將其中10萬套抽出，變成保障房以解決居住問題。
她認為，通過“京十五條”對于客戶購買條件的限制及差別化信貸政策，較大程度地縮減了需求量，從北京市3月份的住宅成交情況預測分析可知，3月住宅成交量比去年同期下降了五成，如此，商品房市場的供需比例會趨于平衡，甚至于出現(xiàn)需求小于供應的現(xiàn)狀，從而逐步達到穩(wěn)中有降的目的。
不過，從全國而言，這場數(shù)據(jù)之戰(zhàn)卻因為口徑的不同而顯得越發(fā)復雜。記者了解到，合肥、上海等地的控制目標以“新建住房”價格為基準，而蘭州、銀川等地則以“新建商品住房”價格為基準。
“以新建住房價格為基準的計算方式包括保障房在內。而保障房價格很低，能夠拉低住房整體價格水平。這意味著商品房的漲價空間就會大幅增加。政府控制房價的績效就失去了意義。”陳國強說。
