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    據(jù)中國(guó)證券報(bào) 房?jī)r(jià)問題被提高到政治高度，部分城市房?jī)r(jià)的“去泡沫化”有利于降低高房?jī)r(jià)帶來的社會(huì)“分裂效應(yīng)”和不平等效應(yīng)，房?jī)r(jià)適度下調(diào)換取樓市回暖是開發(fā)商的理性選擇，但房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)“硬著陸”。

　　過高的房?jī)r(jià)/收入比已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重大社會(huì)問題，直接關(guān)系到民生改善，盡管到5月份整體上房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，但房?jī)r(jià)適度下降是大勢(shì)所趨。

　　(一)房地產(chǎn)行業(yè)已開始進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)期。

　　今年一季度136家上市房企存貨同比大增40%。其中招商、金地、萬(wàn)科、保利4家企業(yè)一季度的存貨如按2010年的銷售數(shù)據(jù)計(jì)算，消化這些存量均需要2年半以上的時(shí)間。

    (二)投資趨勢(shì)和融資渠道出現(xiàn)了明顯的背離，開發(fā)商資金面在持續(xù)惡化，很難支撐到市場(chǎng)反轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資維持高位增長(zhǎng)，在庫(kù)存增長(zhǎng)和信貸緊縮的背景下，意味著開發(fā)商資金面在持續(xù)惡化，開發(fā)商延遲推盤只會(huì)拉長(zhǎng)行業(yè)調(diào)整時(shí)間，很難支撐到市場(chǎng)反轉(zhuǎn)。2011年1-5月房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金的比例上升到38.61%，接近歷史高點(diǎn)，國(guó)內(nèi)信貸則下降到接近歷史低點(diǎn)，為17.95%。投資趨勢(shì)和融資渠道出現(xiàn)了明顯的背離，開發(fā)商資金面在持續(xù)惡化。

　　圖1 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資總額增速和本年資金來源合計(jì)增速(%)

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　　(三)住宅供地的增加進(jìn)一步推動(dòng)地價(jià)的下降，推動(dòng)城市住房?jī)r(jià)格的下調(diào)。

　　從5月12日國(guó)土資源部公布的今年全國(guó)住房用地計(jì)劃來看，與2010年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃(18.47萬(wàn)公頃)和實(shí)際供地量(12.63萬(wàn)公頃)相比，今年達(dá)到21.80萬(wàn)公頃，分別增加18.5%和72.6%。即使全年住宅供地僅完成了計(jì)劃的70%，實(shí)際供地也將增長(zhǎng)21%，會(huì)帶來土地價(jià)格的下降。

　　(四)居民盼房?jī)r(jià)下降的意愿強(qiáng)烈，購(gòu)房意愿繼續(xù)下降。

　　央行今年二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，居民對(duì)物價(jià)滿意度仍偏低，房?jī)r(jià)過高仍是居民對(duì)物價(jià)滿意度偏低的主要原因之一。74.3%的居民認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)“過高、難以接受”。 未來一季度購(gòu)房意愿的居民占14.6%，比上個(gè)季度下降0.8%。居民購(gòu)房意愿下降。

　　(五)保障房的大力推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“雙軌”運(yùn)行特征，房地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折期。

　　依據(jù)我們的測(cè)算，目前保障房的資金缺口比例大約為25%。但如果考慮到央企的進(jìn)入或提高土地出讓收入或允許企業(yè)發(fā)債用于保障房建設(shè)，今年1000萬(wàn)套保障性住房的資金有保障。保障性住房數(shù)量首次超過商品房數(shù)量，“雙軌”運(yùn)行意味著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折期。

　　與此同時(shí)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)“硬著陸”，原因如下：

　　(一)房?jī)r(jià)調(diào)控是逐步“去泡沫化”的過程，尤其是部分城市房?jī)r(jià)的“去泡沫化”，但不能被理解為短期的房?jī)r(jià)急劇下跌。

　　總體上，在2002年7月1日開始實(shí)行土地招拍掛后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫化”經(jīng)歷了7-8年才形成目前的高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)/收入比的不斷擴(kuò)大造成了嚴(yán)重的社會(huì)問題和資源的“錯(cuò)配”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫化”也需要通過幾年的時(shí)間來不斷消化。

　　(二)要正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)是在強(qiáng)調(diào)民生目標(biāo)的同時(shí)，把房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的通脹、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和銀行體系的負(fù)面影響都降到最小狀態(tài)。但中央政府要民生、地方政府要財(cái)政、開發(fā)商要利潤(rùn)，三大主體目標(biāo)函數(shù)的不一致性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整顯示出“疲勞期”的特征，調(diào)整周期較長(zhǎng)。

　　首先，2003年以來房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例約為24%；2007-2010年房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的年均比例為18.8%。這些數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。其次，從長(zhǎng)期來看，第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示中國(guó)的城市化率為49.68%，到65%的城市化至少還有15年的時(shí)間，存在需求剛性。再次，隨著家庭人口規(guī)模越來越小，會(huì)增加對(duì)住房的需求。依據(jù)六次普查數(shù)據(jù)，中國(guó)平均家庭人口規(guī)模在改革開放后不斷下降：1982年每戶家庭人數(shù)4.41人，2000年為3.44人，2010年人口普查最新公告顯示，平均每戶家庭人口規(guī)模進(jìn)一步下降為3.10人。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)來看，依然保持在歷史的較好水平。5月份央行的調(diào)查顯示，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占22.2%，比上季減少2.8個(gè)百分點(diǎn)，仍為居民投資首選。

　　總體上，我們認(rèn)為未來一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松，中央政府需要看到房?jī)r(jià)將步入下行趨穩(wěn)通道的調(diào)控成果，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不允許被房地產(chǎn)“綁架”。因此，以適度降價(jià)換取樓市的回暖是開發(fā)商的理性選擇。