二三線地方政府限價躲限購 曲解樓市調控
香河、廊坊限價之后，秦皇島醞釀房價7000元封頂新政，以避免進入“限購”名單。
繼河北香河縣、廊坊市相繼頒布房地產行政限價政策后，同屬河北省的秦皇島市也準備將商品住房銷售價格的上限定在7000元/平方米。屆時，秦皇島將成為全國范圍內第二個實施商品房行政限價的地級城市。
在此之前，國務院常務辦公會明確指出，房價上漲較快的二三線城市也要執行限購政策。住房和城鄉建設部(下稱住建部)隨即啟動了新一輪限購名單的擬定工作，而環渤海地區恰是住建部關注的重點所在。
在國家統計局統計的70個樣板城市房價漲幅排行中，與丹東等城市一并，秦皇島連續幾月位居前列。然而，自香河縣開“行政限價”先河以來，房價漲幅居前的二三線中小城市效仿之意明顯，寄望以此來避免“限購”政策降臨。
在以“限價”換取“限購”政策的背后，土地財政的掣肘，正在悄然之間顯現。
效仿限價
7月下旬，多家在河北省秦皇島市進行地產開發的房地產企業被當地政府以不同方式約談，并組織非正式的座談會。記者了解到，座談會以及約談的主題只有一個：就秦皇島市實施商品住房限價銷售的有關問題，征求當地開發企業的意見。
“政府傳遞的信息是，秦皇島市商品住房的銷售價格上限約為7000元/平方米。”一位與會人士向記者表示。包括遠洋地產在內的于當地進行投資開發的房地產開發企業，均向《中國經營報》記者證實了這一情況。
秦皇島市位于渤海灣，北京東南方向，常住人口越60萬人，下轄北戴河、南戴河等著名旅游風景度假區。由于大量外地購房者進入秦皇島購置房產，秦皇島房價快速上漲。至2011年6月，秦皇島市憑借8.6%的同比漲幅已經位列國家統計局70座城市房地產價格漲幅榜的第二位。
對于限價銷售問題，秦皇島市政府辦公廳一位官員表示，秦皇島將認真貫徹落實國務院制定的房地產調控政策，確保房地產健康、平穩的發展。而在此之前，河北省住房和城鄉建設廳出臺了《河北省住房和城鄉建設廳關于進一步做好環首都部分縣(市)房地產市場調控有關工作的通知》【2011】316號(下稱“316號文”)。據此，香河縣、廊坊市相繼對商品住房實施限價銷售。
記者了解到，在具體實施行政限價的方式上，秦皇島與此前的香河、廊坊并不無明顯差異，均是通過預售許可申領過程中的定價審核實現。對于定價預期超出限價上限的，將不予發放預售許可。當地超過限價上限的樓盤，不少已經準備推遲開盤銷售。
“主要將會受到影響的，是目標客戶群為外地購房者的房地產項目，比如濱海的一些公寓、別墅，這些項目的正常售價都在15000元~20000元/平方米。”當地一位業界人士稱。
規避“限購”
實際上，在河北省住建廳下發“316號”文件后，緊隨香河之后，包括河北固安縣、大廠縣等，也都實施了商品住房的限價銷售。記者了解到，在316號文件中，開列了多項應對房價上漲過快的措施，其中既包括目前得到廣泛推行的限價銷售政策，也包括國務院兩次常務辦公會提出的針對非本地購房者的限購措施。
然而，迄今為止，“行政限價”被廣泛采用，但地方政府對“限購”卻十分慎重，究竟所為何故？
北京大學房地產研究中心主任陳國強告訴記者，無論是香河、大廠、固安這些環首都經濟圈的縣市，還是秦皇島等旅游城市，他們都有一個共同的特點，就是支撐本地樓市的主要需求來自外地。
“環首都的縣市主要的購房需求來自北京，秦皇島的相當一部分來自北京和東北各省，一旦實施限購，當地的房地產市場將會迅速陷入冷卻，但在此之前，當地房地產的產能，完全是按照外地需求支撐的預期設計的，這樣一來，地方政府的利益就會受到巨大損失。”陳國強說。
從2010年開始，由于看好秦皇島地區旅游度假資源，包括遠洋地產在內的全國性房地產開發企業相繼進入秦皇島。遠洋地產一位不愿具名的高管向記者表示，限價與限購的效果不同，限價只是規定了價格的上限，但是對于市場需求沒有進行打擊，對于外地需求主導的區域市場來說，只要有不斷增加的市場需求，開發企業還是愿意繼續拿地，銷售也可以正常進行，無非是利潤多寡的問題。然而一旦限購，實際上是框定了需求的總量，并堵死了增量，使整個市場循環無法進行。
除此之外，地方政府還希望用限價的方式，將本地從房地產價格漲幅榜單的前列“拉回來”。“地方政府一直認為，住建部擬定二三線中小城市限購名單的重要依據之一，就是70座城市的房價漲幅排行，通過限價控制漲幅，地方政府希望把集中在自己身上的‘限購焦 點’轉移開來。”住建部政策研究中心的一位專家稱。
財政掣肘
地方政府對限購的恐懼與規避，與土地財政掣肘直接相關。國土資源部的統計數據顯示，相比于一線中心城市，二三線城市的土地與財政收入的關系更為密切，而且截至2011年6月，地價環比漲幅排名全國前十位的城市中，80%左右是二三線城市。
記者從國土資源部獲得的地價變動監測數據顯示，在二季度綜合地價環比漲幅前十位的城市中，珠海市、濰坊市、黃石市、淮南市、北海市、蘇州市占據半壁江山。但盡管漲幅如此，二三線城市的土地出讓收入，下滑仍十分嚴重。
某房地產研究機構《2011年1-6月全國130個城市土地市場交易情報》顯示，2011年1月至今，全國130個城市土地出讓金為7524億元，去年同期土地出讓金收入為7875億元，今年與去年同期相比下跌了5.5%。在該統計中，專門對河北省房價上漲較快的二三線城市的土地出讓金收入進行了監測。唐山、秦皇島、廊坊的土地出讓金收入均呈現出大幅下滑的態勢，其中廊坊的降幅最大，半年減少21.99%。而廊坊下屬的香河、三河等地均是環首都經濟帶樓市上的“明珠”。
“這是在尚未實施限購的情況下，一旦真的實施限購，像廊坊、秦皇島這樣的城市，本地居民總量不過60萬、100萬，在導入人口創造出的樓市需求被斬斷之后，開發企業將失去對這些城市市場的預期，因為他們不知道房子賣給誰，進而在拿地策略上，就會偏于保守，土地賣不出去，地方政府最重要的財政收入就會受到影響。”陳國強說。
《2011年1-6月全國130個城市土地市場交易情報》顯示，2011年以來，底價、低價成交貫穿整個土地市場，成交價格非常理性。1-6月，全國130個城市成交樓面均價為1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1451元/平方米，同比下跌13%。而其監測的130多個城市中，絕大部分是二三線中小城市。
綠地集團一位不愿具名的高管稱，目前集團正在綜合考慮一旦二三線城市限購所能帶來的市場影響，并對自身的土地儲備結構進行調整。而包括萬科、遠洋在內的全國性企業，也已經有了如是考慮。
“從根本上說，限購政策所解決的是當地居民的購房支付能力問題，但如果簡單限價，實際上會導致購房支付能力更強的外地需求，更多的占有當地的房產資源，從而制造新的不平衡，這與中央政府此輪調控的初衷與出發點是相悖的。”陳國強說。
