調(diào)控政策似乎在市場有所反應(yīng)。2月，上海創(chuàng)下了2006年以來商品住宅月成交量的最低記錄，北京則創(chuàng)三年新低。

    3月1日，上海市房地產(chǎn)交易中心的官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年2月上海市商品住宅成交面積僅為17.8萬平方米，環(huán)比上月大跌83%，創(chuàng)下了2006年以來商品住宅月成交量的最低記錄；成交均價為20625元/平方米，環(huán)比上月降低了10%。

    佑威房地產(chǎn)研究中心不愿透露姓名的分析師通過郵件對記者分析說，由于調(diào)控政策頻出，2月份市場陷入了急凍。1月份，房產(chǎn)稅將出臺的預(yù)期造成了恐慌，上海樓市出現(xiàn)淡季不淡、供不應(yīng)求的局面。但是，伴隨著各類調(diào)控政策在1月末2月初陸續(xù)由傳言變?yōu)楝F(xiàn)實，加上春節(jié)假期的影響，市場行情遭到了徹底的逆轉(zhuǎn)，月成交量創(chuàng)紀(jì)錄地跌破了20萬平米大關(guān)，供銷比也從1月的0.5：1變成了2月的2.2：1。而在四環(huán)五區(qū)中受影響最大的莫過于內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域，該區(qū)域2月商品住宅的成交量環(huán)比一月竟跌去了91%。

    而漢宇地產(chǎn)發(fā)來的新聞稿顯示，預(yù)計全市二手房2月份成交套數(shù)同比去年同期成交量萎縮不足10%。

    對此，國信證券分析師方焱在電話中告訴記者，由于辦證等手續(xù)滯后因素影響，3月可能更真實地反映調(diào)控政策的影響。至于二手房由于貸款困難、措施嚴厲，成交量下滑很正常，但由于2009年2月成交量也受調(diào)控影響，所以同比下降不多。

    上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者，政策實質(zhì)性收緊，更多投資投機客群被阻攔。2010年4月份，調(diào)控風(fēng)暴掀起之時，上海二手住宅市場中首套、改善、投資客群比例大致為4：3：3，9-10月份這一比例調(diào)整為4：5：1。嚴厲版的限購令和房產(chǎn)稅出臺之后，投資性購房基本消失，改善性群體中也有2套以上的改善被抑制，保守估計直接被政策剔除掉的客群應(yīng)該占到2-3成。

    佑威房地產(chǎn)研究中心這名分析師在電話中告訴記者，限購令重創(chuàng)高端樓盤�！皣�八條”中殺傷力最大的莫過于限購令，而受限購令鋒芒傷害最深的莫過于高端樓盤市場。2011年2月全市4萬元以上的高端樓盤僅僅成交57套，成為自2009年3月以來成交量最小的月份。在去年末今年初掀起的一波豪宅熱，就此被徹底澆滅。

    別墅項目由于總價較高，也受到很大沖擊，在2月僅僅售出105套，同樣創(chuàng)造了2006年以來的最低紀(jì)錄。

    佑威房地產(chǎn)研究中心這名分析師表示，2月份全市商品住宅供應(yīng)量為40萬平方米，雖環(huán)比1月下跌了24%，但這一新增供應(yīng)量已經(jīng)相當(dāng)于2月成交量的2.2倍。不過，其中能滿足剛性需求的有效供應(yīng)卻相對不足，2月份多數(shù)新推樓盤皆為別墅項目或中高端公寓項目，在投資性需求遭到封殺的情況下，難以拉動全市成交量。

    從成交價格來看，雖然全市均價有了10%的跌幅，但主要原因還是高端樓盤的滯銷。雖然1月的漲價之風(fēng)已經(jīng)得到一定遏制，但只有綠地、萬科等旗下等少數(shù)項目價格有了明顯的下調(diào)，大部分項目價格沒有出現(xiàn)大的波動。

    樓市專評網(wǎng)分析師認為，由于政策尚處出臺初期，諸多開發(fā)商以推遲開盤來對抗政策，市場供求關(guān)系依然得不到實質(zhì)性的改變，房價自然難以下跌。不過只要政策持續(xù)一段時間，不堪資金鏈壓力的開發(fā)商恐怕會下調(diào)價格。