從3月份起，沃爾瑪（中國(guó)）招聘地產(chǎn)經(jīng)理，沃爾瑪這樣描述地產(chǎn)經(jīng)理的職責(zé)，協(xié)調(diào)組織制定公司新店開(kāi)發(fā)計(jì)劃，為公司業(yè)務(wù)的順利擴(kuò)張?zhí)峁�專業(yè)規(guī)劃。

    這意味著，沃爾瑪（中國(guó)）開(kāi)始調(diào)整投資策略，除了租賃門店，也開(kāi)始購(gòu)置地產(chǎn)。這是迄今為止，沃爾瑪發(fā)出的進(jìn)軍中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的最明確信號(hào)。

    據(jù)了解，2010年末，沃爾瑪已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了首個(gè)買地自建項(xiàng)目——大連山姆會(huì)員店。今年1月份，沃爾瑪自建的購(gòu)物廣場(chǎng)已確定落戶四川省巴中市，此外，在廈門一直沒(méi)有找到合適場(chǎng)址的沃爾瑪，有意在廈門自建山姆會(huì)員店。

    此時(shí)正值中國(guó)房地產(chǎn)住宅限購(gòu)令步入發(fā)酵階段，土地拍賣槌聲沉寂，地產(chǎn)商雖聲稱轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，但事實(shí)上并非易事。沃爾瑪在2009年商務(wù)部將外資零售門店審批權(quán)下放省一級(jí)商務(wù)部門之后，打出“本土化”旗號(hào)，大舉擴(kuò)張。現(xiàn)在沃爾瑪已經(jīng)在20個(gè)省市，開(kāi)設(shè)了超過(guò)200家門店。現(xiàn)在沃爾瑪力圖通過(guò)自建物業(yè)與租賃物業(yè)的結(jié)合，使得未來(lái)門店超過(guò)1000家。

    對(duì)于這家零售業(yè)巨頭來(lái)說(shuō)，這并非一個(gè)非常艱難的決定。從2010年開(kāi)始，零售商自建或者收購(gòu)物業(yè)已經(jīng)蔚然成風(fēng)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)遠(yuǎn)大于零售行業(yè)，而主流零售商也覺(jué)得，與其自身被開(kāi)發(fā)商用作與地方政府談判的籌碼，不如直接自己來(lái)做。

    不過(guò)，這也并不意味著，沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以順利上馬。在地方政府看來(lái)，相對(duì)于現(xiàn)在風(fēng)生水起的超級(jí)購(gòu)物中心或大型綜合體，單純的大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)已經(jīng)沒(méi)有吸引力了。

    沃爾瑪不得不深入三、四線城市來(lái)尋找可供購(gòu)買的土地。沃爾瑪中國(guó)一位區(qū)域地產(chǎn)總監(jiān)對(duì)本報(bào)記者表示：“地產(chǎn)業(yè)務(wù)能做多大，還是看總部的決心。”

    在華新階段

    自1992年，沃爾瑪進(jìn)入深圳以來(lái)，為了滿足快速擴(kuò)張布點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)策略，沃爾瑪賣場(chǎng)都是租約性的物業(yè)。不過(guò)，沃爾瑪現(xiàn)在發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了一些微妙的轉(zhuǎn)化。

    沃爾瑪（中國(guó)）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部高級(jí)總監(jiān)聶明凱表示：“沃爾瑪已經(jīng)著手從三個(gè)方面開(kāi)展工作：第一，從政府購(gòu)買土地使用權(quán)；第二，從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買物業(yè)，或者是和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)；第三，購(gòu)買現(xiàn)有的租賃門店。”

    聶明凱，具有國(guó)際地產(chǎn)22年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，2009年加入沃爾瑪，此前聶在麥德龍任職5年，更早前在麥當(dāng)勞歐洲公司任職12年。

    聶告訴記者，為了拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在管理架構(gòu)上，沃爾瑪（中國(guó)）進(jìn)行了調(diào)整，設(shè)置了地產(chǎn)調(diào)研部、區(qū)域地產(chǎn)部、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部。

    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平指出，一般大店簽租約是以15年為期的，越到后期越面臨租金大幅度提高的“煩惱”。

    此外，世界零售業(yè)老大沃爾瑪?shù)男膽B(tài)，與所有領(lǐng)退休金的老太太一樣，現(xiàn)在轉(zhuǎn)而投資地產(chǎn)，也是為了對(duì)沖通貨膨脹。

    廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心CEO 段宏斌說(shuō)：“隨著時(shí)代的發(fā)展、購(gòu)物中心的出現(xiàn)，很多的企業(yè)純粹地做商業(yè)已經(jīng)處于弱勢(shì)，中國(guó)高速的城市化發(fā)展，不僅帶來(lái)商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，中國(guó)巨大的收益來(lái)源于土地的增值，目前像樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福等都早已進(jìn)入城市商業(yè)土地的開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)，沃爾瑪調(diào)整策略也是零售行業(yè)大勢(shì)所趨。”

    “我們看到紅星美凱龍、宜家、蘇寧在做購(gòu)物中心，沃爾瑪這樣做也只是順從這個(gè)趨勢(shì)而已。”王永平認(rèn)為。

    王永平認(rèn)為，沃爾瑪中國(guó)現(xiàn)在規(guī)模已經(jīng)比較大了，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理以及利潤(rùn)上的要求已經(jīng)超過(guò)了對(duì)速度的要求。“隨著零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的加劇，沃爾瑪已經(jīng)出現(xiàn)了整體利潤(rùn)下滑的苗頭，增加持有型物業(yè)，可以帶來(lái)會(huì)計(jì)報(bào)表上每年物業(yè)價(jià)值重估的好處。”

    “伙伴難求”

    不過(guò)，聶明凱面臨這樣一種困惑。聶不解地說(shuō)：“我們現(xiàn)在越來(lái)越難從政府那里拿到低價(jià)的商業(yè)用地。”

    “一般的沃爾瑪購(gòu)物中心也就做到3層，但他還要求一定是核心的商業(yè)地段，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，這樣存在巨大的土地浪費(fèi)。這樣沃爾瑪在購(gòu)地方面與地方政府的議價(jià)能力不高。”王永平指出，沃爾瑪更好的一種出路是與開(kāi)發(fā)商合作，購(gòu)買其中一部分地塊。

    聶明凱說(shuō)，我們現(xiàn)在需要找到好的合作伙伴。“在主要業(yè)態(tài)的定位上，沃爾瑪（中國(guó)）對(duì)于山姆會(huì)員店，目標(biāo)定位在全國(guó)的一、二線城市，沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)定位在全國(guó)一至四線城市。對(duì)于山姆會(huì)員店的土地面積要求為30—40畝，而對(duì)沃爾瑪廣場(chǎng)的土地要求約為20畝。”

    聶明凱說(shuō)，山姆會(huì)員店的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá)到24000萬(wàn)平方米，擁有1000個(gè)獨(dú)立車位；而沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，需要擁有營(yíng)業(yè)面積12000平方米，300個(gè)公用車位。商圈的要求，山姆會(huì)員店希望在20分鐘車程擁有70萬(wàn)—100萬(wàn)人口，面向中高收入群體，而沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)則要求兩公里范圍之內(nèi)有10萬(wàn)以上的人口，面向中等收入者。

    聶明凱說(shuō)，我們一至四線城市是整體的戰(zhàn)略，我們大概選了一千個(gè)潛在的商場(chǎng)選址，但是作為沃爾瑪來(lái)說(shuō)，我們希望在有客戶的地方多建購(gòu)物廣場(chǎng)。“我們現(xiàn)在也開(kāi)始購(gòu)買地產(chǎn)，另外我們是非常好的合作伙伴。”