核心提示：11月25日，北京財政局、地稅局、住建委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強存量房交易稅收征管工作的通知》。地稅等部門已根據(jù)北京最新的房地產(chǎn)交易價格，確定了新計稅價格。據(jù)分析，北京按照最新二手房交易價格來確定評估價格，最低計稅價將明顯提高。新政策將從下月10日起執(zhí)行。

    新京報訊  北京上調(diào)二手房交易最低計稅價，這個從年初就高高揚起的靴子，昨日終于落地。市財政局、市地稅局、市住建委昨日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強存量房交易稅收征管工作的通知》（下稱《通知》）。地稅等部門已根據(jù)北京最新的房地產(chǎn)交易價格，確定了新計稅價格，但并沒有公開。而是由二手房交易雙方申報成交價格，再由地稅部門審核，申報價格明顯偏低的，則按照核定計稅價收稅。

    按評估值確定新計稅價

    《通知》顯示，市財政局、市地稅局和市住建委，參考北京最新的房地產(chǎn)交易價格，并綜合考慮房屋類型、建成年代、樓層等因素，綜合確定了北京各區(qū)域二手房交易價格的評估值。

    二手房交易的雙方進行二手房買賣合同的網(wǎng)上簽約并如實申報房屋成交價格，稅務(wù)部門在受理后，對于納稅人申報的二手房成交價格符合評估值的，按照申報價格征收稅款；對于申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，則按核定計稅價格征收稅款；有正當(dāng)理由的，則按申報價格征收稅款。

    據(jù)介紹，核定計稅價格將參照二手房交易價格評估值來確定。這意味著，二手房交易價格評估值將作為稅務(wù)機關(guān)核定計稅價格的主要依據(jù)，以此判斷申報的合同成交價格是否偏低。不過，地稅部門此次并未公布二手房交易價格評估值和核定計稅價格。

    最低計稅價5年未調(diào)整

    據(jù)了解，北京目前二手房交易的最低計稅價格，使用的是2006年公布的版本，而經(jīng)歷了近幾年房價上漲，最低計稅價格和實際成交價格的差距很大，一些二手房交易中采用了“陰陽合同”的違規(guī)方式，以較低的價格來瞞報，達(dá)到避稅的目的。

    三部門表示，新政策將從下月10日起執(zhí)行，并留有一定的政策過渡適應(yīng)期。將以二手房交易雙方當(dāng)事人辦理買賣合同（網(wǎng)上）簽約的時間為準(zhǔn)。即凡是在12月10日以后，通過市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂的二手房交易合同，均按照新政策執(zhí)行。

    解讀

    計稅價過低導(dǎo)致“陰陽合同”

    目前北京執(zhí)行的最低計稅價中，區(qū)域價格最高的是東華門地區(qū)，僅有9621元/平米；建外地區(qū)為7725元/平米；中關(guān)村地 區(qū)為7549元/平米。即使是高檔的特殊二手房交易項目的最低計稅價，最高的項目每平米也只有1萬多元。這與北京當(dāng)前的房價差距巨大。

    “陰陽合同”目前已經(jīng)成為了二手房交易中眾人皆知的秘密。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰介紹，所謂二手房“陰陽合同”，即雙方訂立兩份合同，一份對內(nèi)，價格是真實的；另一份對外，是進行納稅申報的，是一份“低價合同”，以此“避稅”。2009年10月，銀監(jiān)會出臺銀行貸款評估必須參照住建委網(wǎng)簽合同的相關(guān)規(guī)定，對“陰陽合同”有所制約。但如果是全款成交的二手房，買賣雙方仍可利用“陰陽合同”來避稅。

    李文杰認(rèn)為，此次北京按照最新的二手房交易價格來確定評估價格，最低計稅價將明顯提高，并且地稅部門并不公布最低計稅價，這將在最大限度遏制“陰陽合同”的產(chǎn)生。

    不過，“吊人胃口”的最低計稅價可能會在嘗試過幾次后，能初步摸出一些規(guī)律。而且最低計稅價即便調(diào)高，也會比市場成交價要低，因此完全杜絕“陰陽合同”，僅僅靠調(diào)高最低計稅價是無法實現(xiàn)的。

    影響

    新政有利房價整體回落

    鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，兩個政策同時出臺，顯示出政府此次調(diào)整的基本態(tài)度是貼近市場現(xiàn)況，保障基層購房，對買賣高額房產(chǎn)者課以高稅。

    鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，第一、最低計稅價的提高，有效填補了舊有的稅收漏洞，保證房產(chǎn)交易價格上的透明性。第二、基層、剛需購房者由于最低計稅價提高造成的交易成本增加，會抵消普宅標(biāo)準(zhǔn)改動帶來的稅費優(yōu)惠，多數(shù)甚至相抵后，凈購買力還會增加。第三，對于豪宅別墅等高額房產(chǎn)交易的課稅力度增強，既要面對最低計稅價格提高帶來的高稅負(fù)增額，同時也被排除在新普宅標(biāo)準(zhǔn)的稅負(fù)優(yōu)惠范疇之外，這也符合目前調(diào)控下限制投資性“炒房”的方向，有利于北京整體房價的穩(wěn)定回落。

    北京中原市場研究部分析則認(rèn)為，此次調(diào)整使部分交易可能增加稅費超過50%。

    據(jù)該研究部門介紹，目前北京二手房交易中，大部分交易避稅的量并不大，特別是貸款客戶。目前存在交易避稅的主要是部分全款客戶。這部分占比大約在40%左右，按照最低計稅標(biāo)準(zhǔn)繳納稅費，預(yù)計改變標(biāo)準(zhǔn)以后，這部分的購房者可能需要多繳稅50%以上。而大部分剛需購買都依賴貸款，目前來看，改變計稅標(biāo)準(zhǔn)直接影響不大。

    焦點

    為何不公布評估值和計稅價？

    此次地稅部門并沒有公布二手房交易價格評估值以及核定計稅價格。

    李文杰表示，這種形式類似于深圳市目前實施的辦法。即稅務(wù)部門并不對外公布計稅價格，而是先讓買賣雙方自己來申報。“即便調(diào)整了，新的計稅價肯定會比實際成交價低，公布了新標(biāo)準(zhǔn)，就讓想鉆空子的人有了參考，按照最低的價格來報稅。不公布的話就不知道該怎么報陰陽合同的價格。”

    不過，按照昨天公布的《通知》，對于申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，則按核定計稅價格征收稅款。那是否會出現(xiàn)實際成交價高過核定計稅價。對此，地稅部門并未給出實施細(xì)則。

    李文杰說，在深圳采取的是不予辦理的方式。即如果申報的價格明顯低于最低計稅價，稅務(wù)部門就不予辦理，房屋也就無法過戶。

    何為影響房屋價值的正當(dāng)理由？

    根據(jù)《通知》，二手房交易對于申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按核定計稅價格征收稅款；有正當(dāng)理由的，則按申報價格征收稅款。

    何為“正當(dāng)理由”？三部門表示，正當(dāng)理由是指客觀的、實際影響房屋價值的因素，如房屋的環(huán)境、質(zhì)量因素等。在新的計稅價格核定辦法中，已經(jīng)考慮樓層、房屋類型、建筑年代等明顯影響房屋價值因素。

    李文杰說，比如房屋之前出現(xiàn)過質(zhì)量問題，或是曾損壞維修等情況，房屋價值肯定要低一些。此外，一些極端的例子，比如房屋內(nèi)曾經(jīng)出現(xiàn)過意外的死亡事件，也會使房屋打折。

    也有專家表示，稅務(wù)部門應(yīng)該公布正當(dāng)理由的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，否則僅以寬泛的“正當(dāng)理由”來判斷房屋的計稅價，有可能會出現(xiàn)權(quán)力尋租的空間。