北京豪宅投資異軍突起 半年成交金額逾千億
“金九銀十”成色消褪，但京城豪宅投資依然保持熱度。9月下旬，龍湖旗下的高端別墅“頤和原著”正式開放；公司內部人士介紹，首批供應的35套別墅已認購20余套，平均總價在6000萬元以上。北京另一高端公寓項目“唐寧ONE”，在9月底推出的400平米精裝大宅，均價已漲至40000元/平米，開盤便告售罄。
易居房地產研究院10月13日公布的數據顯示，9月份，北京新盤豪宅項目成交金額逾60億元。而據業內權威報告估算，今年3月以來，北京總價400萬元以上的新建和存量豪宅成交金額超過1100億元。
市場權重增大
8月以來，京城樓市開始整體降溫，但豪宅市場成交隨著供應放量而持續井噴。“往年，別墅項目的年銷售量一般在50-60套，但今年，很多項目兩三個月就能達到這一水平。9月份，御墅二期開盤銷售近兩億，較前期明顯放大。”御墅項目銷售負責人牛霆告訴中國證券報記者。
9月份，包括太陽公元、遠洋萬和城、億城西山華府在內的北京十大高端住宅項目累計銷售38.3億元；十大別墅項目累計銷售13.89億元；加上北京財富中心、釣魚臺七號院、西絨線26號等單價排前十位樓盤的銷售金額，北京新盤豪宅項目成交金額逾60億元。同期，北京新建商品住宅的成交量為232.59億元。豪宅的市場權重超過25%。
普通住宅的縮量和高端住宅的放量，導致京城豪宅的月度成交占比節節攀升，市場份額逐漸擴大。中原地產提供的2009年北京市豪宅月成交占比數據顯示，今年春節過后，以高端公寓和別墅為主的豪宅成交占比逐月上升，其中，3月份占比為9.4%，而到8月份成交占比已升至20.6%，9月份進一步攀升至25.7%。
亞豪機構統計數據顯示，9月北京開盤項目為48個，其中，別墅、公寓、花園洋房等項目達28個，占總開盤項目的比重達到了58.3%。這表明，在地價不斷上漲的背景下，京城樓市高端化趨勢日益顯現。未來樓市將出現高檔商品房與低價位遠郊商品房兩極分化的現象。
監測數據顯示，9月開盤的48個項目整體銷售率為35.5%，環比下降14.9個百分點。9月銷售率高于50%的項目有14個。銷售情況較好的項目有兩類，一類是套均總價超過300萬的高端項目，包括中心城區的高端公寓和遠郊別墅；另一類則是套總價在60-80萬間的遠郊項目。
投資需求主導
“購買我們別墅的人士，基本是二次或三次置業，他們往往已經擁有別墅或其他高端房產；再次購買別墅，一方面是為了體驗新的產品和環境，但更重要的目的是保值投資。”蘇園項目銷售經理坦言。
業內專家分析，5月以來，北京豪宅市場趨熱，有多方面的原因：限外令的解除，釋放了一大部分境外高端人士的購房需求；而信貸政策放松和通脹預期，也推動國內的富人紛紛入市購買房產。投資主導的需求大量釋放，促進了京城豪宅市場的活躍。
世邦魏理仕報告指出，目前投資高端物業的人群，普遍存在“對通脹預期的擔心”。而相比經濟型別墅，高檔別墅因具備多重稀缺資源，產品附加價值往往較高，因而更具投資價值。市場人士指出，別墅等高端項目熱銷的主要原因是這些項目具備多重稀缺資源。
21世紀不動產分析師孟奇則分析，別墅開發用地早已禁批，其占有的自然資源本身稀缺；其他低密度物業形態由于土地供應的約束，價值也日益凸顯。另外，定位明確、設計獨特、配套完善的產品，因具備良好的人文環境，因此具有更高的附加值。而部分頂級項目所具備的人文象征、歷史底蘊和身份認同，其價值并非“稀缺”所能涵蓋。
專家指出，1997年亞洲金融危機中，香港半山的豪宅雖然也受到影響，但相比于其他形態的物業，豪宅更具抗跌性；而當經濟復蘇時，豪宅市場回升的幅度也相對較大。別墅等豪宅項目因具備較好的保值功能，現在正日益成為高端人士進行資產沉淀和儲蓄轉移的手段。
從購買客群看，豪宅投資的主力主要有兩類：一是國內新貴階層，包括企業家、金融高管、演藝明星、山西、內蒙古等資源型地區的企業主等。潤澤莊園營銷總監張昊表示,“年初到現在，購買千萬級別墅的投資型買家明顯增長，他們購買豪宅類似于儲蓄。”另一類則是“海歸”及港澳人士。他們因工作需要在北京購買豪宅多側重居住享受。
“泛豪宅化”競爭加劇
不過，普通住宅市場調整，也開始帶動豪宅市場下行。“金融危機逐漸平息后，富人的投資手段又將日益多元化。目前，豪宅投資已有所降溫。”萬通地產董事長馮侖昨日在接受中國證券報記者采訪時表示。
據亞豪機構統計顯示，目前，北京實際成交單價超25000元的項目共有64個，占到了在售項目總量的20%左右。在供應量增大的背景下，豪宅市場也開始出現分化，產品競爭逐漸加劇。業內資深人士透露，位于北京燕莎商圈的合生霄云路8號，近期銷售不太理想，客戶退房現象較為嚴重，其中一大原因是項目內多數房源的車庫配比僅為1：1，遠不能滿足2000萬元房產購買力人群的需求。
9月以來，豪宅項目的實際成交價格平均為開發商報價的85%。說明豪宅項目存在著比普通住宅項目更高的議價空間。
東方夏威夷銷售總監李小龍認為，目前，京城千萬級豪宅供應放量，這些項目要吸引高端置業人群的關注，必須通過品質升級來符合市場和客戶的需求。
最新數據顯示，三季度，北京住宅期房最高均價為76758元/平米，高檔樓盤整體銷售不錯，但部分性價比低的樓盤開始滯銷。9月份多個高端樓盤開始打折促銷，預計四季度高端樓盤供應集中釋放后銷售將出現明顯分化。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析，目前，土地交易價格居高不下，“天價地王”屢被刷新，開發企業為追逐較高的利潤回報，必然會更多選擇開發高端住宅產品，樓市商品房供給可能出現“泛豪宅化”傾向，預計2010年后，北京豪宅市場競爭將愈加激烈。（林喆）
