審計師揭房地產內幕：公共部位偷工減料成慣例
每日經濟新聞 在開發商降價的同時，如何保證其利潤不降甚至提高呢?除去眾所周知的地價下降從而使開發商土地成本降低的因素外，還有哪些招數可以幫助房企“合法”降低成本來呢?
開發全程嚴控成本
對此，一位熟悉行業內情的審計師告訴《每日經濟新聞》記者，開發商可以通過施工過程中的全過程工程造價跟蹤控制、結算審計等方式為開發商控制預算成本，從而達到節省建筑成本的目的。這兩項可以為開發商節省大約3%～15%的建安成本。
一建筑公司的項目經理王某表示，對開發商來說，土地成本相對固定，成本控制主要在建安成本，這塊占總費用的30%以上。通過整個流程的精細化操作，開發商可以從以下幾個方面去降低成本：
一是優化工程設計方案，設計費用占工程項目總投資的比例很小，可能不到1%，但是，它對工程項目造價的影響程度可以達到75%以上。在選擇設計方案的時候，要考慮合理劃分地塊，最大限度地利用土地資源及周圍的市政設施，例如供暖、供水、供氣管網等，合理確定并網的位置和方式，減少可變因素，從而降低建設成本和使用過程中的維護費用。
二是在建筑造型上減少不必要的造型和線條，可降低建設成本。框架結構和剪力墻結構，每平方造價可以相差200元左右。
此外，材料費在工程建安成本中約占70%，開發商通過 “貨比三家”，進行批量采購可以進一步降低成本。
上述審計師則表示，由于目前人力成本也有上升趨勢，開發商往往會采用清包人工的方式去控制這塊成本。
道路和會所使用廉價材料
近期一些房企曝出的“質量門”事件，也確實印證了有部分開發商因為房價下調后降低房屋的建材標準，從而彌補利潤的下降。
上述審計師告訴 《每日經濟新聞》記者，大多數開發商不可能明目張膽地在工程建造過程中偷工減料以降低成本，因為這些行為一旦被發現，對開發商的打擊可能是毀滅性的。但在一些購房者“看不見”的地方，卻有可能采用各種手法去降低成本。比如現在通用的購房合同中，通常不會詳細規定項目室外公共區間的材料標準或等級，而在這部分工程中，開發商降低一些用料標準并不影響安全，比如公共道路、小區會所等社區配套、市政設施等建筑材料的選取上，就完全可以降低標準。再比如，園區綠化用的樹種，好樹種和便宜樹種價格可能相差十幾倍，而用便宜樹種替換好樹種沒有安全隱患，也基本不會引起購房者的注意，并且大多不會注明在購房合同里，即使購房者察覺，開發商也沒有構成違約。
還有樓體公共部位，包括屋頂、外墻、大堂裝修、門窗、電梯等。比如高速電梯調整為低速電梯、大理石裝飾的公共部位變為瓷磚裝飾等。另外，弱電系統的好壞也是節省成本的一個途徑。
王經理也指出，在施工過程中，通過合理規劃組織運輸、就近選材，可以減少運費。加強施工現場的監管，減少協調成本;保證工期按時完成、加強工程質量控制杜絕返工等，也可以有效地控制成本。
作為承包建設的建筑方，由于建筑材料主要由甲方提供，乙方控制成本的途徑主要在人力成本。建筑方在分包工程的時候，將工程分包給一些專業性不高的 “散兵游勇”，其費用也會比專業團隊更低一些。上海某建筑公司工程部汪經理告訴《每日經濟新聞》記者，目前這些“散兵游勇”的市場很廣闊，據他所知，在上海的開發項目中占了不小的比例。
